如何買入釘契物業?不應該買入釘契物業?

「釘契」指的是物業有「負累」,這種負累,令物業業權産生可大可小的疑問。

釘契內容會在土地註冊處登記冊上登記,令買方可以經查冊得知。支付些少費用,可以在土地註冊處拿到「釘契」副本,小則引伸「負債」或「錢銀」問題,例如單位欠交管理費,被管理公司「釘契」,這是「細釘」,只要找清欠款和支付行政/手續費,便可「解釘」或「解契」,用錢可以解決的問題,便是小問題。

但「釘契」也可以是件大事,令業權構形重大「瑕疵」,這包括物業有嚴重僭建,要找則師向屋宇署入紙拆除還原,解決的時間長、手續麻煩和花費不易計算,更嚴重的,是法庭已有案例指明,這類僭建是對業權構成障礙,屬於「業權瑕疵」title defect 或 産生defective title。

「落釘」的人必須在權益上與物業權益有關,「釘契」目的便是確保「釘契」人的權益,物業被落了釘,業主出售或扺押物業時,必須「解釘」才可成事,原因是買方或銀主一般都不會承受「釘契」帶來的業權負債後果或未確定的法律責任。

在物業進行買賣、轉名或按揭時,律師會在土地註冊處查閱物業記錄冊,查清業權是否完整無瑕,確保不存在可能影響下手權益的問題。就此,律師便會向賣方提交業權質詢,去除「釘契」引起的業權問題。

什麽時候要弄清物業是否存在「釘契」?答案是在簽署臨時合約之前,兼且必須諮詢律師,原因是「釘契」可大可小,簽了約、付了訂,便容易産生糾紛,甚至要去到打官司。

因此,買家對物業産生購買興趣,應先要查清楚該物業會否「有釘」,又是什麽的「釘」。

如果「釘」是個易解決的問題,例如欠交管理費,買賣雙方可以商量如何解決「釘契」,也商量好便可以在臨時買賣合約中註明如何處理,包括成交前多久、由誰負責。

被「釘契」的物業買賣能否進行,基本上是視乎雙方的協議或意願,「釘契」並非一件令物業「必然不能買賣」的事,由於涉及「第三者權益」,例如管理公司、政府,問題亦可大可小,律師的意見和參與是必需的,避免産生爭拗而後悔莫及。

更改贍養費命令

根據情況的變化,他/她可以向法院申請更改贍養費令。

更改贍養費令法庭亦可以在頒贍養費令之後,在情況改變或獲得新的証據下,例如付款一方再婚以至有新的家庭負擔,重新釐定贍養費的水平。不過,不少離婚人士指出,因為法庭並沒有進行調查的資源,而法援署的律師及不少私人律師都不會進行深入的調查,以至有一些人能成功地蓄意隱瞞財產,以達致減少贍養費的數額。

法庭在判決更改贍養費命令時,會考慮多種因素,例如雙方:

  • 各自的入息
  • 賺錢能力
  • 財產和財源
  • 各自的經濟需要
  • 義務及責任

法庭判決贍養費考慮因素

破產物業釘契,如何解釘?破產物業凍結,如何解凍?

破産人持有聯名物業,常見是居屋或租置屋,且多數與配偶以長命契聯名,破産人在申請破産時,物業即時凍結,破産令一出,破産官會在土地註冊處登記破産令,俗稱「釘契」,聯名物業原本由破産人擁有的業權,變成由破產管理署持有,物業被釘契或凍結,若要「解釘」或「解凍」,物業必需先繳清所有欠款和行政費、利息,取得廣廢止破産令判決,才可以成事;另一辦法是向破產受託人買入被凍結了的業權。

被凍結或歸入破産受託人的業權,必須正視,原因是破產受託人可以根據《分割條例》,到法庭申請強制令,強行收樓拍賣,把售樓所得攤分給債權人。為了避免這种情況出現,聯名人士心須找辦法解釘,包括以市價買入破産人已歸破産受託人的利益。

“如果要這樣做,必須委託律師助你贖回破產受託人另一半的業權,或者為物業解釘,透過辦理廢止破產令清還欠債。”

廢止破產令

離婚程序

以下是辦理離婚的法律程序。如果有子女,離婚程序為子女作出的安排 (statement of arrangement for children)。

  1. 申請人配偶一方向離婚法庭登記處提交離婚呈請書(divorce petition),或配偶雙方共同提出離婚申請 (joint application)。
  2. 呈請書提交,須送達作為答辯人(respondent)的一方,而答辯人可對呈請書作答。
  3. 在某些情況下可能會有緊急申請提出,要求作出例如臨時探視令 (interim access)、管養令或贍養令等的臨時命令 (interim order)。
  4. 提交誓章 (affirmation)。
  5. 離婚事宜會列入法院暫准判令案表內。
  6. 離婚判令本身通常是不予抗辯的 (uncontested),但有可能會出現關於財產、贍養、管養或探視的爭議。
  7. 如果離婚是不予抗辯的,呈請人會被傳召到庭核實呈請書和關於子女安排的陳述書的內容,這會在法庭公開進行,而答辯人可選擇是否出庭。如果答辯人出庭,法官會確定答辯人是否擬就法律程序提出抗辯。
  8. 如果雙方已就管養、探視及其他事宜達成協議,法官可批准有關協議,並作出最後命令(final order)。
  9. 要求作出絕對判令(decree absolute) 的申請,可在暫准判令(decree nisi) 批出後六星期提出,而絕對判令則大約在此之後兩個月發出。

“離婚判令本身通常是不予抗辯的 (uncontested),但有可能會出現關於財產、贍養、管養或探視的爭議。”

離婚時的子女撫養權,是互相「傾掂」抑或「拗掂」?

離婚時,夫妻育有未成年子女,在求學成長階段,父母在意子女的利益,希望把離婚帶來的壞後果減至最少,這是最常見自然的,但亦可能因為堅持「個仔跟我好」的緣故,而在法庭「爭撫養權」。然而,較多的案件是互相「傾掂數」,特別是因「外遇」因素而離婚的情況,有外遇一方會主動放棄子女的撫養權或接受由對方負責子女的日常管養(daily upbringing),並以支付供養子女日常和教育開支作支持,即是贍養費(maintenance)。

因此,撫養權大戰的電視情節,現實中很少見,除非情節極端,如一方可能因精神狀況惡劣,對子女缺乏照顧能力,否則法庭亦不會願為二人的「家事」開庭審問。

撫養權又叫管養權,在臺灣叫監護權,雖然法庭有權過問、干預和決定子女撫養權應該歸誰,但法律上撫養權是可以由雙方自行協議,只要雙方沒法達成協議,才透過法定來決定,「和平協議」也是最常見的情況。

要爭取撫養權,如何決定歸誰呢?注意「不是有錢就大哂」,法庭不會因為誰的收入或財富高就判給誰,而是考慮子女的最大利益、生活狀況和需要,簡單地說:由誰決定他的教育及將來、與他共同生活和安排他的起居,會較好呢?而不是問「誰人收入高、更加有錢?」原因是,即使一方沒有工作、沒有收入,一直是個全職父/母親,但成功地證明自己是個適任的父親、母親,法庭也有把子女的撫養權判歸給他/她,而同時下令對方支付配偶和子女贍養費,令他們可以過安定的生活,即是證明法律上所要求的準則:「孩子最大的福祉」。

離婚案法律援助服務

申請資格

  1. 案情在法律上是否有充份理由提出訴訟或抗辯
  2. 申請人的「財政資源」不超過169,700元

申請律師的權利

離婚可申請法律援助,由法律援助署提供一名律師,代表向法院提出離婚,辦理手績。

選擇律師的權利

如果法律援助得到批准,當事人有權選擇代表律師,律師可由自己提出,無論選擇那一類律師,在金錢上都不會有影響:

  1. 在法律援助署任職的法律援助律師
  2. 由法律援助署署長提名的私人執業律師;或
  3. 由你自己提名的私人執業律師。

法庭依據什麽判決子女撫養權?

法庭判決子女撫養權原則就是為子女的福祉及利益(welfare and interest of the child)著想。

雙方有爭議,法庭會要求社會福利署提交一份報告(Social Investigation Report),社會福利署職員會約見父母雙方,了解他們的情況及渴求,並作出建議。

一般來說,如子女年紀較小,撫養權給予母親的機會較大,如果沒有經濟能力撫養子女,法庭會判男方支付子女的生活費,所以女方的經濟能力對爭取撫養權並不算重要因素。

此外,法庭會依照社會福利署報告的建議判決的機會也較大。

“撫養權原則就是為子女的福祉及利益(welfare and interest of the child)著想”

法庭判決贍養費考慮因素

贍養費的法例

現時香港有關贍養費的安排,是由香港法例:

  • 第16章《分居及贍養令條例》(Separation and Maintenance Orders Ordinance)及
  • 第192章《婚姻法律程序與財產條例》(Matrimonial Proceedings and Property Ordinance)所規定。

離婚雙方以協議形式

除此以外,離婚雙方亦可以不經法庭的程序,以協議形式訂明有關的贍養責任。

執行贍養費令

現時香港並沒有中介組織落實贍養費令之執行,如果因未能收取贍養費而導至經濟困難,可以申請綜合社會保障援助金。據接觸有關個案的社工透露,現時的制度對收取贍養費一方(絕大部分為女性)造成相當大的困難及壓力。

分居及贍養令條例

《分居及贍養令條例》規定在一些特定情況之下,例如丈夫酗酒、吸毒、遺棄妻子等,妻子可根據條例,向法院要求發出分居及贍養令。在某些情況下,丈夫亦可以同一條例要求與妻子分居。命令內容包括申請人不再有義務與其配偶同居、將該婚姻所生育的子女管養權交予配偶、訂明交予配偶及子女的贍養費數額及付款方式等。

婚姻訴訟條例、婚姻法律程序與財產條例

倘夫婦引用《婚姻訴訟條例》訴訟離婚,推翻婚姻或制令分居,《婚姻法律程序與財產條例》授權法院頒發贍養令予任何一方。後者條例稱,即使在訴訟主題未判決之前,法庭可頒令中途贍養令作為緊急救濟。然後,在頒發暫准制令或其後任何時間,法庭可發出正式贍養令。

贍養費可以以一次過付款、定期付款、具保定期付款、付予一信託基金或其他方式發出。贍養費並無最高限額,最長有效期可至夫婦任何一方死亡為止。

法庭在判決贍養費數額時考慮因素

法庭在判決贍養費數額時,會考慮多種因素,例如:

  • 婚姻雙方各自的入息、
  • 賺錢能力、
  • 財產和財源、
  • 各自的經濟需要、義務及責任、
  • 婚姻未決裂前的家庭生活水平、
  • 各自為家庭幸福所作的貢獻等因素。

法庭亦可以在頒贍養費令之後,在情況改變或獲得新的証據下,例如付款一方再婚以至有新的家庭負擔,重新釐定贍養費的水平。

現時贍養令的執行

至於贍養令的執行,主要是靠贍養費一方主動服膺,現時香港並沒有任何主動執行的行政制度或措施 ,要待收贍養費一方向法庭提出訴訟,由法庭作出有關的強制。

離婚律師價錢、律師費、雜費

離婚的律師費各不相同。 即使是簡單的離婚案例,價格範圍也可能在$ 3000到$ 10000,離婚律師價錢取決於幾個因素:

  • 複雜性
  • 爭議程度
  • 消耗的時間

律師費

  • 要求法院作出贍養費或其他附屬濟助頒令
  • 要求子女管養權
  • 要求定期或整筆付款之贍養費協議頒令
  • 要求樓宇物業協議頒令
  • 無抗辯離婚申請,但配偶不簽回認收書(表格四)
  • 有抗辯婚姻訴訟,以不合理行為或通姦理由提出離婚申請

“離婚的律師費各不相同。 即使是簡單的離婚案例,價格範圍也可能在$ 3000到$ 10000”

代支費用(又叫雜費): 

法院所收費用:

  • 入稟離婚呈請書 $630.00
  • 法院蓋章呈請書兩份(每份$28.00) $56.00
  • 申請聆訊指示 $630.00
  • 法院蓋章離婚暫準令兩份(每份$28.00) $56.00
  • 法院蓋章附屬濟助令兩份(每份$28.00) $56.00

影印、郵費、交通費及其他費用

工傷判傷全面睇: 什麼是「工傷判傷」?什麼時候「工傷判傷」?

什麼是「判傷」?

「工傷判傷」是一個俗稱,是僱員補償條例下的一種法定安排,條例的正式稱呼,是僱員補償評估委員會對工傷僱員傷勢的一項法定評估。
什麼時候「工傷判傷」?
當僱員傷勢穩定,勞工處將安排「工傷判傷」,評估工傷或職業病對僱員工作方面造成的永久影響。
因工受傷僱員是否一定獲安排「工傷判傷」?並不一定 !
受傷僱員並不一定獲安排「工傷判傷」。安排判傷適用於工傷意外可能導致僱員永久喪失工作能力。如果工傷意外可能導致僱員永久喪失工作能力,職業醫學組會安排僱員出席僱員補償評估委員會評估,以評定僱員永久喪失賺取收入能力的程度,即是「判傷」。
判傷書面證明
判傷後,委員會會盡快簽發一份「評估證明書」(表格7),並以郵遞方式分別寄給僱主及僱員。這便是判傷的書面證明。
判傷程序手續如何?
勞工處僱員補償科在接獲僱主所呈報的工傷意外通知書後,會寄一份工傷病假跟進通知書和有關資料給僱員。僱員應按工傷病假跟進通知書上的指示前往職業醫學組辦事處辦理工傷病假跟進手續,以評定僱員永久喪失賺取收入能力的程度(即俗稱「判傷」)。僱員前往職業醫學組時須帶同所有病假紙副本、有關的覆診紙及其他有關文件的副本。
判傷會考慮什麼?
僱員在意外後引致的肢體損傷、器官功能損傷,以及精神損傷等,如有充足資料證明是與其遭遇的意外相關,並會引致僱員暫時及/或永久喪失工作能力,在計算僱員補償時均會考慮在內。
工傷僱員判傷須知
依時覆診、判傷。
不需判傷手續的情況
僱員工傷如獲不超過7天的病假及並沒有導致僱員永久喪失工作能力,僱主應以「直接支付補償」方式(僱主呈報表格2B)或按法例藉協議決定補償(僱主呈報表格2,並填寫H部分的「直接和解」),以解決工傷個案。僱主向僱員支付按期付款及醫療費;僱員不需辦理工傷病假跟進或安排判傷的手續。
判傷準則
僱員可得的補償金額視乎年齡、每月收入及傷勢而定。永久完全喪失賺取收入能力補償計算方法:
永久完全喪失賺取收入能力補償X永久喪失賺取收入能力 = 百分率(判傷結果)
反對判傷結果
僱員若反對評估通知書的判傷結果,可於證明書發出後十四日,以書面列明反對理由呈交予勞工處,並將副本交予僱主。勞工處會再次安排判傷,並重新發出評估證明書;僱員若反對勞工處第二次的判傷結果,則需於半年內向法庭申請覆核。
雙方接受判傷結果或顧主拖欠
若勞資雙方接受判傷結果,僱主需於21日內,向僱員支付賠償及醫療費用,若僱主逾期支付,須額外支付附加費。在顧主拖欠或短付任何形式的僱員補償的情況下,僱員必須儘早透過勞工處或法庭申請索償,工傷發生後二十四個月內仍未向法庭申請索償,法庭有可能不會接受索償申請。

僱主須通知保險工傷意外

僱主須根據保險單上訂明的時間及方法,通知保險公司有關工傷意外。保險公司可能需立即派遣一名理算師調查工作意外。如可能,僱主應在意外發生後立即拍下意外現場的相片,並將相片交予保險公司,以及向保險公司提供所有相關文件,包括:

工傷個案 – 表格 2B/2 副本

  • 受傷工人的香港身份證副本
  • 僱傭合約
  • 工資記錄(包括在意外發生前的十二個
    月)
  • 強積金記錄
  • 有醫生開出診斷的工傷病假紙正本
  • 醫療費收據(如有)

致命意外個案- 表格 2 副本

  • 離世工人的香港身份證副本
  •  僱傭合約
  • 工資記錄(包括在意外發生前的十二個
    月)
  • 強積金記錄
  • 醫療費收據(如有)
  • 死亡證
  • 驗屍報告
  • 相關部門發出的事件報告(如適用)

向總承判商送達工傷書面通知

書面通知應該由受傷工人發出。

如果受傷工人工作有總承判商(principal contractor),受傷工人在對總承判商作出任何申索前,須利用獲得的總承判商的名稱及地址,向該總承判商送達一份書面通知,述明︰

  • 受傷工人的姓名及地址;
  • 僱用該受傷工人的次承判商(sub-contractor)的名稱及 地址;
  • 該受傷工人受僱工作地點的地址;
  • 意外及受傷詳情;及
  • 將作申索的補償額。

僱主必須為僱員投購僱員補償保險

必須投購保險

根據《僱員補償條例》第40條,所有僱主必須投購僱員補償保險,以承擔僱主在法律(包括普通法)之下的責任,否則不得僱用僱員從事任何工作,不論其合約期或工作時數長短、全職或兼職。

最低投保金額

僱員補償保險的最低投保金額如下:

僱員數目 以每宗事故計算的投保金額
不超過200人 不少於港幣1億元
超過200人 不少於港幣2億元

若僱主不依法例投購僱員補償保險,可被檢控,一經定罪,最高可被判罰款港幣十萬元及監禁兩年。

此外,根據香港法例第365 章《僱員補償援助條例》,僱主如違反強制僱員補償保險的規定,便須向僱員補償援助基金管理局支付附加費。

僱員勿以傷患或病假欺騙僱主賠償

僱員勿以傷患或病假欺騙僱主賠償,僱主對工傷個案有所懷疑,可以有權向僱員作出調查及適當的跟進。

如果僱主對僱員的傷患或病假的成因有懷疑,可以作出調查及適當的跟進,包括 :

  • 面見受傷僱員了解有關意外、
  • 向目擊證人查詢情況、
  • 評估工作環境導致意外的可能性,
  • 及向僱員的主診註冊醫生、註冊中醫或註冊牙醫索取有關醫事報告。
  • 僱主可以與保險公司聯絡,以便作出適當的跟進,例如安排僱員接受僱主指名的註冊醫生、註冊中醫或註冊牙醫進行的身體檢查。
  • 僱主亦可向其法律顧問諮詢意見。
  • 遇上懷疑欺詐的個案,僱主可考慮將搜集所得的證據及有關資料交給警方處理。
  • 僱主可向勞工處提出有關意見及呈交相關資料。勞工處主要會從醫學角度及根據《僱員補償條例》的規定,就案件屬工傷的可能性向僱傭雙方提供意見。

注意,勞工處對僱員補償的爭議並沒有裁決的權力。如僱傭雙方的爭議未能透過勞工處獲得解決,有關個案須交由法院裁決。

僱員怎樣向勞工處處長呈報工傷意外

僱員責任

僱員遭遇工傷意外,應盡快向僱主報告,以免妨礙及延誤僱員補償事宜。報告可以口頭方式或以書面向僱主或主管提交。若意外引致僱員死亡,而死亡地點是在僱主的處所,則僱主將被視為已接獲通知。

僱主責任

《僱員補償條例》規定,僱主在工傷意外後,不論該意外是否引起任何支付補償的法律責任,僱主必須以表格2、2A或2B向勞工處處長呈報。

  • 工傷個案須於14天內呈報
  • 死亡個案須於7天內呈報。

若僱主並非在上述期限內獲悉有關事件,則須於知悉事件後7天或14天內(視乎上述情況而定),向勞工處處長呈報。

僱主如沒有合理原因而逾期或未有向勞工處處長呈報僱員工傷事件,或提供虛假或具誤導性的資料,可被檢控,一經定罪,最高可被判罰款五萬元。

僱員懷疑僱主沒有向勞工處處長呈報

僱員若懷疑僱主並沒有就其工傷意外向勞工處處長呈報,他可直接前往勞工處僱員補償科(執行)綜合處理組或就近的僱員補償科辦事處呈報有關意外或指明職業病。辦事處在收到僱員的通知後,若確定還未收到僱主的呈報,會以書面要求僱主按《僱員補償條例》的規定,呈報有關工傷意外或指明職業病個案。

安老按揭「劃一批准」重新按揭/加按的安排

加按居屋

根據房屋條例,在五年轉讓限制期內,或在該五年過後而補價又尚未繳付的情況下,業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。把單位加按獲房屋署署長批准才可以進行。可獲批准的原因包括:

  • 籌措醫藥費;
  • 家庭成員的教育費;
  • 殮葬費;
  • 業主因離婚 / 分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費;
  • 業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。

安老按揭「劃一批准」的安排

房屋署署長已向香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)的安老按揭計劃下的所有參與銀行及香港按揭管理有限公司(按揭管理公司)給予「劃一批准」,准許參與銀行及按揭管理公司與年滿60歲或以上房委會未補價資助出售單位的合資格長者業主訂立安老按揭。長者業主可利用其未補價單位作為抵押品,向參與銀行或按揭管理公司借取安老按揭貸款。

在「劃一批准」的安排下,有意透過參與安老按揭計劃作加按的長者業主,可直接向安老按揭計劃的參與銀行或轉介銀行申請。

「劃一批准」准許參與銀行及按揭管理公司與年滿60歲或以上房委會未補價資助出售單位的合資格長者業主訂立安老按揭。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

居屋未補地價按揭犯法

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

未補地價或未獲房屋署署長批准 不得將單位出售、出租、按揭

「居者有其屋」計劃(居屋)屬於資助房屋,由香港房屋委員會(房委會)以低於市值價格售予合資格申請人。資助出售房屋單位(包括居屋)的轉讓設有限制。根據《房屋條例》(《條例》)附表規定,居屋單位設有轉讓限制,除非業主符合指定條件(例如支付補價/補地價或獲房屋署署長批准等),業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。

未補地價加按

現時資助出售房屋單位業主如欲在尚未繳付補價/未補地價的情況下把單位加按,必須事先獲得房屋署署長批准,而房屋署署長在給予批准時,會按情況訂出條件。業主把單位加按時,必須遵循該等條件。

只有當業主經濟有困難,並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時,加按申請才會獲批准。可獲批准的原因包括:籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、業主因離婚或分居而根據離婚令需向配偶支付一筆金額或支付贍養費,以及業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。如業主因其他原因(如個人財務問題)申請加按,則須根據個別情況考慮。

獲房屋署署長批准的加按款額

獲批准的加按款額,最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定的單位售價的80%與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額。過去五年(即二○一○/一一至二○一四/一五年度),未補價的資助出售房屋單位業主(包括居屋及「租者置其屋」計劃等)獲房屋署署長批准加按的個案共1 771宗。

17B條「無效的讓與等」規定

房屋條例》第17B條關於「無效的讓與等」規定,在指定的情況下,「作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與,連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議,均屬無效」。房屋條例》第27A條進一步規定,任何人作出第17B條所述的讓與或訂定有關協議,不論該人是以貸款人或借款人或其他身分行事,均屬犯罪,最高刑罰為罰款50萬元及監禁1年。在貸款協議中包含以未補價居屋單位作抵押貸款,會觸及第17B條及違反第27A條。

在考慮這些個案是否提出檢控時,房屋署會視乎每一個案的實際情況,特別是貸款文件內的合約條款或字眼是否有涉及按揭而構成違反《條例》,在掌握到充分證據後,房屋署會根據房屋條例》第27A條對涉嫌人士提出檢控。

未補價居屋業主不時與財務公司所簽署的貸款協議是以私人貸款的形式簽訂,過去二○一○至二○一五年度,涉嫌未事先獲得房屋署署長批准以未補價單位作按揭而違反《條例》第27A條的個案中,房屋署共檢控27名涉嫌人士,當中有11名人士被判罪名成立,3名人士被判罪名不成立,2名人士獲撤銷控罪。

財務公司

另一方面,根據《放債人條例》第301)條,任何人(包括財務公司)不得藉虛假、誤導性或欺騙性陳述、申述或允諾,或藉不誠實地隱瞞重要事實,而欺詐地誘使或企圖誘使任何人向放債人借款,違者可處罰款一萬元及監禁六個月。

居屋未補地價按揭犯法

政府資助房屋按揭貸款

政府資助房屋分為三類 :

  • 「居者有其屋」計劃
  • 「租者置其屋」計劃
  • 綠表置居計劃 (綠置居)

一些本地銀行例如恒生,對這類按揭貸款興趣亦大,主要是有政府擔保,薄利但是穩陣。為了方便客戶了解,銀行更推出一些經網上已可做成的手續和服務,例即時物業估值、按揭計算機和網上遞交文件作申請。至於貸款條件,亦是各種借貸中,成數年期和利息,都極爲優惠,以下是恒生銀行的情況。

「居者有其屋」計劃

  • 包括一手居屋及第二市場未補地價之居屋
  • 綠表: 居屋按揭成數高達樓價之95%
  • 白表: 居屋按揭成數高達樓價之90%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

「租者置其屋」計劃

  • 公屋按揭貸款額高達樓價之100%
  • 還款期長達25年
  • 免部份還款手續費及提早贖樓費

綠表置居計劃 (綠置居)

  • 以綠表資格購買興建中的公屋單位
  • 綠置居按揭成數高達樓價之95%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

如何追討工傷賠償?

如何判傷和評定賠償額?

工傷補償不一定是經律師在法庭解決,法例容許由勞工處僱員補償科擔任補償的協調及處理工作,在僱主、僱員、勞工處及保險公司四方面同意下,由勞工處進行判傷和評定賠償額。

經勞工處解決

僱員被拖欠工傷付款,勞工處也可能為工友追討,另外可以就僱主或保險公司對工傷的質疑作出調查。

到法庭追討工傷賠償

不少賠償案,例如以下情況,工傷僱員便要委託律師代表到法庭追討工傷賠償:

  • 僱主或保險公司不承認工傷責任
  • 僱主無理拖欠工傷錢或公司倒閉
  • 就補償項目,如「傷勢範圍」、「工資計算」及「判傷結果」等,雙方出現爭議
  • 個案處理需時,可能超過兩年的入紙法庭時限
  •  經勞工處兩次判傷後,仍未滿意判傷結果
  • 個案須申請「僱員補償援助基金」
  • 經勞工處調解失敗

工傷僱員如何向法庭申請工傷補償?

  • 申請法律援助,由法援律師或其外判律師代表(法援名單上律師)
  • 目費聘用私人執業律師
  • 自行向法庭提出申請(自辯無律師)

法律援助受助人享有自行揀選律師的權利

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?

按揭是用來保障身為銀主的銀行在貸款上的權益,因此銀行衹會找「信得過」的律師行來代辦,怎樣才「信得過」,沒有絶對標準,因此每間銀行都會有自己的一份名單,行內稱之為「on the list」(認可律師行),如承果業主要造按揭時,必需是銀行認可的律師行才可成功辦理按揭契手續,如律師行不在認可律師list內,銀行便指派自己屬意的律師行來辦理,結果買樓和按揭手續由不同的律師行辦理,手續添麻煩,更加要花多一倍律師費。

因此,買家或轉按業主,在交易前先向律師樓或銀行查詢被揀的律師行是否在銀行的「認可律師行名單」內,避免以上壞情況出現。

熟悉並從事樓宇買賣及按揭程序的葉謝鄧律師行律師陳婉明表示,該行是買樓轉按客戶的熱門之選,原因是該行在近乎所有銀行的名單上都是on list,包括一些較為泠門的銀行。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

工傷賠償個案 :《僱員補償條例》存漏洞 律師代為出面 (三之一)

根據勞工處數據,自2014年起,香港每年約有35,000宗工傷個案。工傷僱員被迫停工治病,工人受傷應該立即找律師提供協助,確保權利和追討賠償,原因如下:

《僱員補償條例》訂明的醫藥費和賠償金額過低,更存在漏洞令僱主能逃避賠償責任,只能循律師代為出面。

切勿誤會勞工處必定成功和順利提供幫忙,令事情可以合理地解決。面對受傷工友,勞工處很多時候是無能為力,只請僱員自行循法律途徑爭取。

以下是一宗工傷個案,有很大參考作用。

個案節錄自2019 年 03 月 05 日 140期大學線之 勞工權益(部分內容經過編輯)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷後不能再拿重物和恢復原職 (三之二)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷 僱主拖欠醫療費 勞工處角色被動 (三之三)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷後不能再拿重物和恢復原職 (三之二)

阿成(化名)現年51歲,十年來靠倉務工人的微薄收入,養活自己和母親。2016年11月,老闆安排他搬運兩箱燈飾。在停車場不慎滑到,腰背撞到路拱。由職員叫救護車送院。

受傷後不能再拿重物和恢復原職
後來,醫生診斷他背部的軟組織受傷,批出兩個多月病假。

受傷後,阿成要定時覆診,每星期三天做物理治療和職業治療。半年後被醫生診斷胸椎骨裂。

工傷後果
阿成自工傷後不能再拿重物和恢復原職,亦要長期依賴柺杖和高劑量止痛藥。受傷兩年多仍無法躺平睡覺,半夜痛醒要吃止痛藥才能再度入睡。因被迫長期側睡,他有四肢嚴重麻痺的後遺症。

醫療開支龐大 工傷病假錢不足支出
病假錢、醫療費和判傷錢 : 阿成失去工作能力,勞工法例保障的病假錢、醫療費和判傷錢,遠不及實際所需,要靠所剩無幾的積蓄應付龐大支出。

工傷發生之後到2018年3月,一年多的病假期間,阿成每月只獲月薪五分之四的工傷病假錢,收入減少,支出卻增加。

醫藥費
工傷要應付醫藥費,可以在社工幫助下,申請醫管局為有經濟困難市民設立的《醫療費用減免申請》,獲減免公立醫院門診、治療和特定藥物的費用。

但是,法例保障的醫療費是不足夠的,根據法例,僱員工傷期間的醫療費以實報實銷計算,每日上限300元,直至醫生證明無需再進一步治療為止。但受傷工人往往須要看專科醫生進行診療,最常見是骨科,300元並不足夠。另外,傷者可能要進行深入檢查,例如到私家醫院照一次磁力共振,但一次磁力共振要6000元。醫療費不足令傷者只能輪候公立醫院的磁力共振,結果可能因等候時間過長而錯過發現和治療,例如治療胸椎骨裂的黃金四個月。

個案節錄自2019 年 03 月 05 日 140期大學線之 勞工權益(部分內容經過編輯)

工傷賠償個案 :《僱員補償條例》存漏洞 律師代為出面 (三之一)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷 僱主拖欠醫療費 勞工處角色被動 (三之三)

僱主拖欠醫療費 勞工處角色被動
法例保障的醫療費不足,僱主還會拖欠費用。條例規定僱主要在僱員提交收據後21日內,發還相關醫療費。個案中的阿成按僱主要求,每月在指定時間到公司報銷醫療費,但過了法定期限,公司卻以各種藉口拖延支付四、五千元的醫療費,最長一次是過了期限二十天才發還。阿成曾向勞工處反映情況,只得回應到是「法例有這條規定,不過沒有罰則,我們甚麼都做不到」的。

透過訴訟來追討拖欠醫療費
面對僱主拖欠醫療費,勞工處提供的幫助很少,只能透過訴訟來追討。勞工處指,《僱員補償條例》中沒有僱主拖欠醫療費的刑事責任或罰款條文,勞工處的角色只是向僱主解釋規定和協調賠償事宜。如遇拖欠,僱員可自行循法律途徑索償。

僱主達成和解 法定賠償太低
工人往往要向法庭申請,才迫使僱主就範,個案中的阿成最後雖跟僱主達成和解,和解賠償是15萬元。

阿成受傷後要靠柺杖活動、不能搬動重物、失去工作能力,沒有收入。可是獲得賠償後,他又不符合申請傷殘綜援的資格,只能靠這筆賠償和積蓄維生。

就法定賠償額低的問題,陳錦康指,現時《僱員補償條例》對僱員的保障非常落後,是僱員傷後各種困難的根源。以病假錢為例,香港按月薪的五分之四計,最長領24個月,判傷錢方面,本港法例規定按工友的年齡計算,不過就對月薪設上限。陳錦康又指,法例的賠償月薪上限是28000千多元,但有些牽涉技術性的職位,例如扎鐵或搭棚工人,他們的月薪約有四、五萬元,補償變相少計了一大截工資,是明顯遭到剝削如不合理對待。

個案節錄自2019 年 03 月 05 日 140期大學線之 勞工權益(部分內容經過編輯)

工傷賠償個案 :《僱員補償條例》存漏洞 律師代為出面 (三之一)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷後不能再拿重物和恢復原職 (三之二)

因工受傷患上精神創傷(mental impairment)

因工受傷患上精神創傷(mental impairment)

根據《僱員補償條例》(《條例》),僱員若在受僱期間因工遭遇意外以致受傷,如能證明僱員受到的損傷,包括精神創傷(mental impairment)在內,是與其工傷有關,並引致該僱員暫時及/或永久喪失工作能力,《條例》有規定僱主須作出補償。僱員若因長期接觸危害而日積月累引致健康受損,患上《條例》列明的職業病,導致暫時及/或永久喪失工作能力,亦可得到補償。 在提到精神創傷,精神創傷含義比「創傷後壓力症候群」Post-traumatic Stress Disorder (PTSD)寬。

必須注意的是,純粹的精神創傷不會使工人有權獲得賠償。

根據《條例》的規定,僱員若在受僱期間因工作遭遇意外事故以致受傷,在一般情況下,僱主要負起《條例》下的補償責任。視乎意外事故的個別情況,僱員受到的損傷,可包括肢體損傷、器官功能損傷和精神創傷等。

過去在勞工處曾安排涉及精神創傷而需要進行僱員補償評估(俗稱「判傷」)的僱員補償申索個案中,絕大部分都同時涉及不同程度的肢體損傷和/或器官功能損傷。

精神創傷工傷個案

單涉及精神創傷的個案只佔極少數,包括在2008和2009年各5宗,以及2010年首三季的4宗。在這些個案中,可以列舉的例子包括僱員在工作期間遇到有人從高處墮下和嚴重交通意外事故等,因而受到精神創傷。視乎每宗個案的具體情況,獲評定的的所需缺勤病假介乎零天至702天,永久喪失賺取收入能力百分率由百分之零至百分之四十不等。

這些個案清楚說明,如僱員能證明受到的精神創傷與其於工作期間因工遭遇的意外有關,並引致其暫時及/或永久喪失工作能力,現行的《條例》已規定僱主須作出補償。

  至於呈報工傷個案方面,僱主必須根據《條例》的規定向勞工處處長呈報意外的相關資料,包括意外發生的經過、僱員在意外發生時正在進行的工作、損傷的性質和身體部位,和意外類別等。有關損傷的性質這一項,僱主可按相關資料,例如病假紙或醫療報告中列明的損傷,包括精神創傷,而作出呈報。然而,就涉及精神創傷的個案,特別是那些在工傷意外發生後一段時間才出現相關病徵的情況,僱主在呈報工傷個案時,一般並未知悉受傷僱員可能因遇到意外而遭受精神創傷。勞工處在替工傷僱員辦理銷假及安排判傷手續時,會了解該僱員有否因工作意外引致精神創傷而需接受相關的診治,和在有需要時會索取有關的醫療報告。

「創傷後壓力症候群」Post-traumatic Stress Disorder (PTSD)不在職業病名單

「創傷後壓力症候群」是工作事故可導致的各種精神創傷之一,一般是僱員曾因工遭遇嚴重的意外事故,除引致肢體損傷及/或器官功能損傷以外,可能同時受到的精神創傷。

現行《條例》未有列明「創傷後壓力症候群」為職業病,受傷的工人必須證明有關個案是與其在工作期間因工遭遇的意外有關,並因此而引致暫時及/或永久喪失工作能力,僱員才可以按《條例》的規定獲得工傷補償。

成功索償個案分享:頭部和下肢受傷

葉謝鄧律師行合夥人鍾一匡律師 (Henry Chung)提供

案件編號:區域法院 人身傷害案DCPI 1xxx/2018

原告人/客戶:H小姐

職位:一家蔬菜店的執菜員

收入:每月$ 14,400

傷害:頭部和下肢受傷

意外發生時年齡:57

入稟法院:區域法院

庭外和解條款: $ 300,000加上律師費

索償案件事實:

原告人是一家蔬菜店的僱員,職位是執菜員。被告正在原告人前雇主商店對面的商店從事蔬菜批發業務,原告人的主要職責是採摘和包裝蔬菜。 意外發生之日,原告人在前雇主的商店里工作,原告人的一位同事要求被告的一名工人(“被告人的工人”)轉交一棵約1.5磅白菜,被告的工人將白菜扔交給原告人的同事,但是,白菜意外撞到了原告人的頭上,原告人因此失去了知覺大約30分鐘。受傷後,原告人被送往瑪麗醫院急症室接受治療。

由於意外,原告人在雙側下肢變得無力與,原告人亦不時講此迷糊説話。意外發生後,原告人無法返回她的事故前工作。

入稟區域法院:

就上述撞傷意外,原告人聘用葉謝鄧律師行作為代表,入稟區域法院追討賠償,透過庭外和解成功得到滿意補償。被告人賠償原告人 $ 300,000加上原告人律師費。

交通意外和工傷意外後創傷後遺症(Post-traumatic stress disorder)賠償

創傷後遺症會(Post-traumatic stress disorder)在交通意外和工傷意外產生後發生嗎?

創傷後壓力綜合症(Post-traumatic stress disorder,簡稱PTSD,又稱創傷後遺症)是指人在經歷過情感、戰爭、交通事故等創傷事件後產生的精神疾病。雖然,創傷後遺症一般發生在性侵、暴力虐待和戰爭災難事件,但亦會出現在嚴重車交通意外和工傷意外中。

創傷後遺症PTSD 有什麼症狀?

PTSD的主要徵狀包括作惡夢、性格大變、情感解離、麻木感(情感上的禁慾或疏離感)、失眠、逃避引發回憶事物、易怒、過度警覺、失憶和易受驚嚇。

幾時會出現 創傷後遺症PTSD ?持續多久?

這些徵狀往往會在創傷事件發生後出現,是一種焦慮性失常,不應和一般的悲傷或創傷後之調適混淆。徵狀往往會在創傷事件發生後出現,且持續一個月以上 。創傷後應激的情緒反應可以在創傷意外後立刻發作,在數月後平息,反應也可能一直持續,發病時間可能會延遲數年甚至數十年。

出現創傷後遺症PTSD 可以得到多少賠償金?

以往有些法庭案件,是因為原告人在意外後患上創傷後遺症PTSD,而得到$50萬到$60多萬的賠償,而以「痛楚及生活便利損失」(PSLA) 賠償額作為計算,案件情況包括被狂犬咬傷雙腿、被小巴撞致重傷及在房屋倒塌時受傷。

居屋按揭申請手續

居者有其屋計劃,簡稱「居屋」,很多人希望得到,符合居屋申請資格的家庭或個人會以低於市價買入政府資助單位,折扣可以去到6成買入,兼且到出售時才要按市值補地價給房委會。

居屋按揭特點,是銀行會向置業買方借出高於金管局規定的貸款成數,貸款高達樓價的95%,按揭還款期長達25年,即是連同各樣支出,幾十萬元便可以成功置業。

一些銀行如滙豐及中銀,在辦理申請手續會提供靈活的還款計劃,幫助居屋買家。

居屋按揭市場分一手和二手,向政府購買和二手私人買賣。如果是直接向政府購買合資格單位,即一手新居屋,申請程序如下:

第1步
向房屋委員會(”房委”)遞交填妥的申請表並繳交登記費。

第2步
首先,我們須分開白表及綠表資格者,需要不同百分比的首期或訂金。

符合白表資格的申請者:
收取揀樓通知書。揀樓並簽訂買賣合約及繳交樓價10%作首期或訂金。

符合綠表資格的申請者(現時公屋住戶):
收取揀樓通知書。揀樓和簽訂買賣合約及繳交樓價5%作首期或訂金。

第3步
前往銀行辦理按揭貸款申請程序,您須帶備下列文件:

  • 買賣合約
  • 首期或訂金收據
  • 身份證
  • 銀行戶口資料
  • 地址證明

第4步
於您將申請表、證明文件及買賣合約副本遞交予銀行批核後,銀行會發出詳細按揭函件給您。收到入伙紙後,前往律師樓簽署樓契及按揭契 。

第5步
在完成交易時領取購入單位的收樓紙,然後到房委辦事處安排取鑰匙收樓,正式成為業主。

工傷索償需時、工傷律師收費

工傷索償需時
工傷索償意外索償需時可能從數月至數年,複雜的工傷意外索償往往需要數年時間。
工傷意外索償律師收費
工傷意外索償律師收費,視乎每件案件的複雜程度, 所需時間, 律師本身資歷和經驗而定。 任何索償人,應先考慮尋求法律援助。
一般而言, 案件愈複雜, 律師的資歷和經驗愈深,收費就愈高,客戶可以和他聘用的律師商定他收取的費用。若以小時計,以葉謝鄧律師為例,該行的律師收費由每小時$2000-5000元不等,一宗工傷意外索償案件花上十多萬元,是很基本的,有些更會花上幾百萬元。
律師是否需要在之前就收費達成協議?
是的。工傷意外索償律師的收費必須在之前議定, 這是律師專業守則內明文規定的。
提供工傷法律意見或草擬法庭文件收費
會議上或書面上提供工傷法律意見, 或草擬法庭文件等, 律師一般是按時間收費的。 按每小時收費的也非常普遍。

案件愈複雜, 律師的資歷和經驗愈深,收費就愈高。一宗工傷意外索償案件花上十多萬元,是很基本的,有些更會花上幾百萬元。

破產令對破產人的聯名物業影響

破產令對破產人財產影響大
破產令對破產人財產帶來很大的影響

破產令對破產人的財產會帶來很大的影響,在法庭頒布破產令後,破產人的所有財產(包括香港以外地方),連同破產人住所佔有的業權份額,例如長命契利益,將會歸屬破產案受託人,兼且一直歸屬受託人直至到破產人的「破產產業管理完結」,注意是「管理完結」而不是解除破產,所謂「管理完結」,即是變賣破產人的物業權益。也就是説,當破產人獲解除破產後,首次破產四年期完,仍然不可以取回破產人的單名/聯名物業。破產解除後,只是不再是破產人身份,不用受到生活上的限制,四年「破產監」完畢;破產人的受託人將繼續為債權人的利益管理破產人未變現的破產產業。

常見情況是破產人擁有聯名自住物業,按照法律,破產人物業所佔的權益份額,仍會歸屬破產案受託人,受託人會嘗試出售破產人的物業權益,然後把套得現金分發給債權人,買賣財產時,不論在破產眀四年內或之後,價格是根據買賣時有關財產的市值釐定,隨市況變動。

至於變賣套現,買家或出價一方,通常會是聯名物業的另一業主,目的是在統一業權份額後,恢復物業的完整性。

居屋未補地價按揭犯法

財仔宣傳可將居屋加按,但在未補情況下做按揭,觸犯乃刑事罪行,因此,手緊不要將居屋按揭。而房屋署就曾在2015年七月十九日提醒所有受資助房屋單位業主,如欲將單位加按,必須留意及嚴格遵循《房屋條例》內的規定,所指的就是條例中的刑事責任和罰則。

根據《房屋條例》,未補價的受資助房屋單位,即居屋、私購公屋,在未事先獲得房屋署署長批准的情況下,如發現被按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與及協議這樣做,均屬無效,參與者更屬違法。

《房屋條例》第27A條亦將第17B條規定為無效的讓與行為刑事化,最高刑罰為罰款五十萬及監禁一年。

五名居屋業主因干犯非法讓與被法庭裁定罪名成立

2015年6月間有5名居屋業主及2間財務公司,因干犯非法讓與等罪行而被法庭裁定罪名成立。

案件涉及干犯非法讓與等罪行的個案共4宗,發出的傳票共9張,有關的居屋業主以貸款協議或第二按揭方式,將其居屋單位作抵押向財務公司借貸,因而違反《房屋條例》。案件在本年6月29日於九龍城裁判法院進行提訊,所有被告均認罪及被裁定罪名成立。幸運的是,5名居屋業主各被判罰款五千元,而2間財務公司的4張傳票各被判罰款八千元,不用坐監。

根據房署資料,由2013-15年中,房屋署向干犯非法讓與等罪行的居屋業主及財務公司共發出27張傳票,20張成功定罪,被判罰款由五千元至二萬元。一間財務公司不服裁決,向高等法院原訟法庭提出上訴,但此上訴已在七年五月十二日被駁回。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

樓宇買賣中,甚麼是「踢契」?

「踢契」是指在簽妥買賣合約後,買方以樓宇業權有瑕疵拒絕完成交易,目的是取消交易,取回訂金,甚至向賣方追究損失。

在簽約落訂前,買方尚未查驗業權是否良好,到事後查契時,發現樓契存在問題,不願成交,就只能用「踢契」方式取消買賣。

「踢契」名詞看來有點負面,像買方為了不想成交,而對業權進行不合理的挑剔,但查問或質詢業權(title requisitions),是買方法律或合約上給的正當權利,「踢契」例子包括舊契中有人簽名差別大、遺失授權書、缺少了應有正本契據、物業有違例建築物(僭建);賣方隱瞞單位已被列為「兇宅」等等。

如果買方的理據充分,賣方須退還訂金,取消交易,避免引起訴訟而需要作出賠償。

查問或質詢業權(title requisitions),是買方法律或合約上給的正當權利,「踢契」例子….

如何定義疏忽責任(negligent liability)、過失要素、例子?

什麼是疏忽責任(negligent liability)過失? 一個人做錯了,他未能證明表現出謹慎的態度,這意味著疏忽大意 (negligence)。

疏忽過失的四個要素是什麼?

過失主張必須在法庭上證明四件事:責任、違反、因果關係和損害/損害。

一般而言,當某人粗心地行事並對他人造成傷害時,根據“過失”的法律原則,粗心的人應對由此產生的任何傷害承擔法律責任。

有哪些疏忽過失的例子?

過失的例子包括:

  • 駕駛停車牌導致人身傷害的駕駛員。
  • 一家商店老闆在清理溢出物後未舉起“小心:濕地板”標誌。
  • 一位物業所有者未能替換掉倒塌並傷害來訪客人的木門廊上的爛台階。

“當某人粗心地行事並對他人造成傷害時,根據“過失”的法律原則,粗心的人應對由此產生的任何傷害承擔法律責任。”

土地查冊(land search)方式

陳婉明律師 (Sharon Chan)
陳婉明律師 (Sharon Chan)

網上查冊服務

網上查冊服務,正式名稱是「綜合註冊資訊系統」。網上查冊服務
服務是透過互聯網為用戶提供查冊服務。這個叫做「綜合註冊資訊系統」網上服務是以下列兩類形式提供:

  • 非經常用戶性質,通常是間中做的用戶,例如揾樓人士想了解物業的歷史,特別是現在業主用什麽價錢買入,以便於討價還價用。和
  • 登記用戶性質。大多是較具規模的律師行和地產代理,是他們日常必須進行的工作。

服務有兩個版本:桌面版及流動版,都是以瀏覽器連接,流動版是可以用平版或手機使用,使用iOS或Android平台。

網上可以索取土地文件副本。副本可以閱覽、下載、電郵、傳真、郵遞及櫃位領取。

櫃位查冊及自助查冊
要前往土地註冊處客戶服務中心及各新界查冊中心,可以查閱全港各區物業的土地登記冊,及訂購土地文件副本。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search),是十分重要的,因為買了的新業主,在買入單位後,仍然要負責,因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在責務或負累影響」,這點必須向律師尋業意見和解答,曾經有人因為對此「一知半解」,結果墮進陷阱而未有察覺,切記小心。

土地登記資料和土地查冊(land search)有多重要?

土地查冊
土地查冊

香港所有物業,於土地註冊處都儲存了業權公開紀錄,稱為土地登記資料,任何市民付費便可以查閱。

於土地註冊處索取物業的土地登記冊,可以得知物業的詳細資料,包括以下:

  • 舊有和現在的業主名字,
  • 其它權益及有沒有任何已經註冊的土地文件可能對業主權益有不利的影響。

如何閱讀土地登記冊(land register)?

「查冊資料」是以電腦格式印出, 在「物業資料」一欄可以見到:

  • 物業的地址和地段編號;
  • 物業的政府批約文件;
  • 物業所在土地的批約年期;
  • 所佔地段份數。

「業主資料」一欄資料:

  • 現時和過往的業主。

在「物業涉及的轇輵」一欄資料

是否有:

  • 政府所發出的違例建築物的清拆令;
  • 未繳付物業管理費(必須已經註冊了稱為收費備忘錄的文件,俗稱「釘契」);
  • 大廈保養和維修工程(必須已經註冊了稱為大廈保養和維修工程命令或通知,俗稱「釘契」);
  • 該單位未解除的按揭;或
  • 有關該單位的法律訴訟。

在「等待註冊的契約」一欄資料:

  • 有沒有中止註冊或未完成註冊而可影響其
    後的交易的契約。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search),是十分重要的,因為買了的新業主,在買入單位後,仍然要負責,因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在責務或負累影響」,這點必須向律師尋業意見和解答,曾經有人因為對此「一知半解」,結果墮進陷阱而未有察覺,切記小心。

破產期會維持破產多久?

謝連忠律師
謝連忠律師

一般情況下,首次破產的人,受託人認為他在破產時期充分合作,破產期便會由破產令頒布當日起計算4年。但受託人/債權人有可能因某些原因反對自動解除破產,不反對就會於4年後自動獲解除破產令。

第二次或之後的破產則是為期5年,即多一年。受託人或任何一個債權人如提出反對,不幸地並獲法院接納,破產期可被延長至總共至多8年。

就反對破產四年自動終止一事,謝連忠律師(小圖)指出,於2007間,曾有破產案受託人Fred Lee 有組織和系統地反對破產到期人士自動解除破産身分,謝律師當年,就曾代表超過40人與身為私人破產受託人Fred Lee抗爭,最終在一宗上訴案中抗爭勝訴,令破產期四年難以被拉長,還破產人士一個公道。一些與其妥協了的人士,結果被迫繼續「還錢」,極度不值和損失甚大。

冠病毒橫行,網上立遺囑有效嗎?

美國人網上草率訂立「廢遺囑」後果嚴重,香港找非律師辦理更加危險。

由於新冠病毒蔓延,美國確診人數相當多,一些有樓有股的人為防萬一,紛紛立下遺囑,香港疫情較輕,但民衆訂立遺囑之風亦大。美國的少數人為貪方便,在網上草草立下遺囑,網上見證,便作算數,但實際上,這類遺囑在香港遺囑法律下,不具效力,市民千萬小心破財受騙,兼且得到一張廢遺囑。

有美國的遺產律師指出,自行立遺囑和網上立遺囑未符合各州的法律規定,肯定不能獲法院承認,落個「無遺囑」的田地。至於網上見證,葉謝鄧律師行的謝連忠律師指出,由於遺囑證人在網上見證,並不是在簽署遺囑者的現場,已被香港律師會質疑,指示律師們切忌採用。

香港情況有別於美國,由於在香港找律師辦遺囑,方便兼平宜實惠,市民一律都是找律師來辦理遺囑一事,三兩千元和三幾日便可以搞掂完成,極少數的人,被一些無律師資格的人蒙騙誤導,誤以為是一件簡單容易的事,結果寫下一份「廢遺囑」,變成承繼人或子女們爭產爭論不和的罪魁禍首。

律師 : 少數的人被一些無律師資格的人蒙騙誤導,誤以為是一件簡單容易的事,結果寫下一份「廢遺囑」。

買家律師所辦手續和追查物業業權

如果樓宇業權不好,銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售,則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方,買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦,但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任,比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續,只要上土地註冊處查看業主是誰,將屋契拿到手,繼而核對一下賣方身份証,買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序,只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查,除了上述工夫,還要追溯樓宇對上的契據,直至足夠起碼十五年,嚴格來說,律師有責任翻查所有舊樓契,包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書,應有盡有,以至是超過15年長,因為樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權,英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見,早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方,樓宇契據很多時並不齊全,以至要走上土地註冊處翻查檔案,並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外,一些重要契據,尤其是授權書(power of attorney)一類的東西,可能不知去向,最惡劣的,是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中,以至連副本也找不到,如此一來,樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易,例子多,因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權( good title)。

不要採用「債務一筆清」的「以債冚債」的方式應付

欠債會破壞您的財務夢想和個人生活。 無論您每個月的信用卡餘額很小,還是看著大量的私人貸款,欠下巨債都無法使自己前進。

還清欠債和償還貸款需要決心和毅力。 這裡有一些關於如何快速擺脫欠債的技巧,其中一項是停止借錢,只還不借,不要採用「債務一筆清」的「以債冚債」的方式應付,這只是用新債換舊債,仍然欠債,不是「還債」。

債務一筆清,在外國叫債務合併 (debt consolidation) ,有三個主要害處:

👎🏻它不會自行解決財務問題。 債務一筆清並不能保證您不會再陷入債務。