標籤: 陳婉明律師Sharon Chan

在香港，聯名物業是指由兩名或以上的業主共同持有的物業。當聯名物業的其中一名業主過身，其餘的業主需要辦理登記死亡證手續。

登記死亡證的目的

登記死亡證的目的是為了證明聯名業主的死亡事實。死亡證是法律上認可和接受的證據，可以用作辦理遺產承辦、物業轉讓等手續。

聯名物業的權益類型

聯名物業的權益分為兩種：

• 分割權益：在這種情況下，每名業主都擁有物業的一定份額。當聯名物業的其中一名業主過身，其餘的業主將根據遺囑或無遺囑法律繼承該份額。
• 長命契：在這種情況下，各名業主共同擁有物業的全部份額。當聯名物業的其中一名業主過身，其餘的業主將自動繼承其份額，無需辦理遺產承辦手續。

登記死亡證的影響

如果聯名物業是屬於分割權益，登記死亡證將證明已故業主的份額已轉移給其餘的業主。如果聯名物業是屬於長命契，登記死亡證將證明權益已轉移給仍然是在生的業主。

登記死亡證的程序

登記死亡證的程序如下：

1. 聯名物業的其中一名業主或其遺產承辦人，向土地註冊處提交登記死亡證申請表。
2. 提交申請表時，需要提供死亡證、物業登記冊副本及身份證明文件。
3. 土地註冊處會在收到申請表後，進行審查。審查通過後，會在物業登記冊上註明已故業主的死亡日期。

登記死亡證的時間

登記死亡證通常需要時間依土地登記處的工作量而變化。

結語

登記死亡證是辦理聯名物業繼承的重要手續。如果您是聯名物業的業主或其遺產承辦人，請務必在聯名物業的其中一名業主過身後，盡快辦理登記死亡證手續。

按揭是用來保障身為銀主的銀行在貸款上的權益，因此銀行衹會找「信得過」的律師行來代辦，怎樣才「信得過」，沒有絶對標準，因此每間銀行都會有自己的一份名單，行內稱之為「on the list」(認可律師行），如承果業主要造按揭時，必需是銀行認可的律師行才可成功辦理按揭契手續，如律師行不在認可律師list內，銀行便指派自己屬意的律師行來辦理，結果買樓和按揭手續由不同的律師行辦理，手續添麻煩，更加要花多一倍律師費。

因此，買家或轉按業主，在交易前先向律師樓或銀行查詢被揀的律師行是否在銀行的「認可律師行名單」內，避免以上壞情況出現。

熟悉並從事樓宇買賣及按揭程序的葉謝鄧律師行律師陳婉明表示，該行是買樓轉按客戶的熱門之選，原因是該行在近乎所有銀行的名單上都是on list，包括一些較為泠門的銀行。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

買樓要做按揭情況十分普遍，但銀行在發放一按貸款（英文first mortgage or first legal charge）在買方完成物業買賣成交前，代表銀行的律師行，會在土地註冊做查冊，了解物業是否已經承造了二按或多重按揭。另外，即使做了一按，銀行的貸款合約或按揭契條款，會規定按揭借款人在承造二按前，必須先取得一按銀行的同意（bank consent）。

樓宇買賣、按揭

如果銀行發現違規二按個案，銀行要按金管局規定向客戶作出跟進，即是採取補救行動。

未經一按銀行同意下做了二按，等於為違反按揭契內的禁止條款，銀行有權追還所有欠款，甚至收樓。有銀行界人士表示，即使客戶存心隱瞞，銀行亦有機會將其找出，一經查證違規事實，銀行有權追收貸款，或直接加按息。

從事樓宇買賣按揭的葉謝鄧律師行陳婉明律師Sharon Chan 稱，「隱瞞二按風險極高，銀行為了確保自已遵守金管局規則，會以積極態度作出查冊，如果發現土地註冊廳有未經同意的二按登記，必定觸動銀行有所行動，例如立刻追收貸款，業主切勿這樣做」。

香港金融管理局（金管局）自2009年10月起就物業按揭貸款先後推出八輪逆周期宏觀審慎監管措施，目的是增強銀行的風險管理和銀行體系應對樓價調整的抵禦能力。

從事樓宇按揭買賣啲葉謝鄧律師行律師陳婉明表示，：「這些所謂逆週期措施的性質是減低置業者對銀行貸款的依賴，無形中增加了他們在買樓時經濟財務能力或負擔的要求，沒有充裕的資金實力切勿買樓。」

這些措施包括：

• 下調按揭貸款的按揭成數，令買樓人士借得更少錢。
• 供款與入息比率上限更嚴格，錢借得越多，個人的入息就要更加多或高
• 為按揭貸款申請人的還款能力進行利息上升壓力測試以及
• 增加銀行用以支持住宅按揭貸款而持有的資本金額，在銀行俗稱「爆額亅的時候，銀行便要停止批出新的按揭貸款，從而減低銀行在按揭貸款上帶來的壞賬風險。