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政府加強打擊僭建物 全面檢討《建築物條例》

香港樓宇僭建物執法情況

政府表示，屋宇署及地政總署分別根據《建築物條例》及《土地（雜項條文）條例》對僭建物及非法佔用政府土地採取執法行動。

執法數據

根據政府提供的數據，屋宇署及地政總署在2020年至2023年9月期間，分別就僭建物及非法佔用政府土地執管工作的相關數字如下：

部門 年份 清拆令/通知 檢控
屋宇署 2020 1,211 697
屋宇署 2021 1,238 719
屋宇署 2022 1,247 735
屋宇署 2023年(截至9月) 1,250 745
地政總署 2020 1,013 466
地政總署 2021 1,035 482
地政總署 2022 1,050 495
地政總署 2023年(截至9月) 1,055 502

執法策略

在處理僭建物方面，屋宇署會按「風險為本」的務實方針，釐定執法的緩急先後，優先處理規模較大、違規較嚴重，或涉及安全或環境衞生風險的個案。如屬屋宇署介定為「須予以取締」類別，即構成威脅或迫切危險、嚴重衞生或環境滋擾等，署方會優先執法，向業主發出清拆令，並將清拆令註冊於土地註冊處（即俗稱「釘契」）。如業主無合理辯解而未能在指定期限內糾正情況，署方會考慮檢控。

至於非法佔用政府土地，地政總署同樣會按「風險為本」的方針訂立優次，鎖定一些霸佔範圍大的個案，採取行動，即張貼法定通知飭令佔用人在限期前停止佔用。若情況於期限屆滿後沒有改善，署方會採取執管行動，包括接管和清理留在土地上的財產或構築物。若有證據確定佔用人的身分，署方亦會考慮提出檢控。

執法挑戰

政府表示，樓宇僭建物和非法佔用政府土地的執法工作面臨以下挑戰：

  1. 個案數量眾多，人手資源有限；
  2. 僭建物或非法佔用行為隱蔽，難以發現；
  3. 相關法例的執行存在一定難度。

執法優化措施

政府表示，會採取以下措施優化僭建物和非法佔用政府土地的執法工作：

  1. 加強科技應用，例如使用無人機和電子手帳，提升巡查效能；
  2. 加強檢控工作，例如每年就沒有遵辦清拆令提出不少於3,600宗檢控；
  3. 檢討法例，例如提高罰則、降低檢控門檻等。

結論

政府的措施方向正確，但需要落實到位。在使用科技提升巡查效率方面，政府應加快研發新系統，以便更有效地識別僭建物。在加強檢控工作方面，政府應加強宣傳教育，提高市民對僭建物危害的認識，同時完善檢控程序，提高檢控的效率和公信力。在全面檢討《建築物條例》方面，政府應充分諮詢各界意見，確保修訂方案能夠有效打擊僭建行為。

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「踢契」：物業業權無虞且市場接受(good and marketable title)的關鍵步驟

1. 什麼是「踢契」？
「踢契」正式名稱為「業權盤問」，是指在簽署臨時買賣協議或買賣合同後，賣方需出具、呈現並證明物業的業權合法無虞且市場接受。這項程序確保了買賣雙方的權益，尤其是在不動產交易中，因為不動產涉及重大資金投入。賣方的責任是提供有關物業業權的一切必要信息，而買方則有權提出任何合理的疑問以確保交易的安全性。如果買方提出合理的詢問，而賣方不予回應或答非所問，買方有權拒絕交易，視之為賣方未履行業權責任。

2. 何謂業權無虞？
業權無虞指的是賣方需證明自己擁有即將出售物業的產權，並且無第三方擁有介入出售該物業的權利。這涉及到不僅是物業標的本身，還包括與物業相關的一切權益和法律文件。買方需要確保他們購買的物業不會受到未來的法律爭議或其他不利因素的影響。

3. 甚麼情況容易引發「踢契」？
「踢契」通常出現在以下情境：賣方非物業業主、賣方未通知買方存在違建物、或賣方未清楚交代有關物業的潛在問題。即使物業業權本身無問題，如果賣方未能在指定的交易時間提供某些文件的鑑證副本，也可能引發「踢契」。這個程序的目的是保障交易的公平和透明性。

4. 何時可以提出疑問？
買方應在合理時限內提出業權疑問，通常為收到樓契文件後的七個工作天內。這是一個有限的時間窗口，用來確保買方有足夠的時間檢查文件並提出疑問。如果超過此時限，買方視為放棄疑問權利，因此，時機非常重要。

5. 「踢契」有何後果？
如果買方成功進行「踢契」，則買方有權終止買賣合同，取回訂金，並向印花稅署申請退還印花稅。此外，買方還可能根據合同條款提起法律訴訟，以追求其他損害賠償。這是一個強制執行機制，用來保護買方的權益。

6. 業主如何避免「踢契」風險？
不論身為賣方或買方，建議聘請了解樓宇買賣的律師處理物業交易事宜。作為業主，律師需確保順利完成交易，並負責與買方律師保持溝通，以及清晰地提供所有相關文件。作為買方，律師需精通驗契程序，以確保所購物業的業權無虞，並能及早識別任何可能的問題。這樣可以最大程度地降低「踢契」風險，確保順利的不動產交易。

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律師教你如何看清臨時買賣合約

臨時買賣合約是有法律效力的文件，買樓和賣樓，在簽署前要看清楚臨時合約的條文。經地産代理買入的物業，臨時合約是印好的表格，印上標準條款，只須填入相關內容便妥當。

1、買方和賣方身份
查看身份證，核對的買方和賣方名字和身份證號碼，地産代表一般會把身份證影印存檔。
2.、正確物業地址
地產代理會就物業在土地註冊處的地址進行冊查，以查冊地址作準。如果連平台、天台、天台或花園買入，必須寫入臨時合約。地址可以採用中文或英文。
3、物業交吉或連租約
這點買方要必須留意，因為如果要申請按揭，要向銀行事先講明，銀行的按揭成數和利息不同，成數可能較少、利息可能較高。臨約刪去不適用的字句，如果是「連租約」，便要寫下年期、租金、按金，最重要是成交時，賣方要將按金轉交買方。
4、 樓價
樓價是重要臨約條文，包括四個數字：總樓價、細訂、大訂和樓價尾數，計算機是重要工具。
5、日期正確
這包括兩個重要日期，支付大訂及簽署正式合約日期和成交日期，確保支付大訂和成交日子是買方和賣方已協議好的日子。
6、交易包括什麽電器和傢俬
一般是以備註寫明，例如冷氣機、熱水爐、洗衣機、抽油煙機。留下傢俬也要註明。相反，如果要賣方在成交前拆走或搬走，應該註明，避免爭議。由於這是二手舊電器，買方應該試試好壞。更小心做法是拍照作紀錄，在交易完成前驗樓時點算清楚。
7、地産代理佣金
一般以樓價1%計算，並註明金額，如果有別，在簽臨約前傾妥佣金金額和寫好。
8、備註
備註的條文，往往是因為標準條款中缺乏，例如單位改建的問格、維修命令、屋宇署清拆令等等應該如何處理，是否保留或回復原狀，由誰方負責承擔。特別是大廈屋苑已有維修通知，要寫明由誰方負責。
一般預印條款是沒收臨時訂金和賠償雙倍訂，如果買方或賣方不想以賠訂方式解約，會註明必買必賣，所謂必買必賣，即是一方毀約，沒收臨時訂或賠雙倍訂不能了事，而是可以強制對方完成交易和負責引來的損失。
10、訂金託管
臨時訂金一般會以支票或本票開給賣方律師行，由律師託管stakeholders，對買方最具保障，在賣方證明樓價尾數足夠支付按揭欠款，才可以收由賣方律師收取訂金，同時賣方在臨約上簽收臨時訂金有。
11、取得重要文件
這裏包括雙方簽署好的臨時合，支票副本，睇樓和佣金合約，除此還可以有單位平面圖和土地註冊處查冊，有利銀行按揭申請。
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破產物業釘契，如何解釘？破產物業凍結，如何解凍？

破産人持有聯名物業，常見是居屋或租置屋，且多數與配偶以長命契聯名，破産人在申請破産時，物業即時凍結，破産令一出，破産官會在土地註冊處登記破産令，俗稱「釘契」，聯名物業原本由破産人擁有的業權，變成由破產管理署持有，物業被釘契或凍結，若要「解釘」或「解凍」，物業必需先繳清所有欠款和行政費、利息，取得廣廢止破産令判決，才可以成事；另一辦法是向破產受託人買入被凍結了的業權。

被凍結或歸入破産受託人的業權，必須正視，原因是破產受託人可以根據《分割條例》，到法庭申請強制令，強行收樓拍賣，把售樓所得攤分給債權人。為了避免這种情況出現，聯名人士心須找辦法解釘，包括以市價買入破産人已歸破産受託人的利益。

“如果要這樣做，必須委託律師助你贖回破產受託人另一半的業權，或者為物業解釘，透過辦理廢止破產令清還欠債。”

廢止破產令

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買家律師所辦手續和追查物業業權

如果樓宇業權不好，銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售，則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方，買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦，但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任，比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續，只要上土地註冊處查看業主是誰，將屋契拿到手，繼而核對一下賣方身份証，買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序，只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查，除了上述工夫，還要追溯樓宇對上的契據，直至足夠起碼十五年，嚴格來說，律師有責任翻查所有舊樓契，包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書，應有盡有，以至是超過15年長，因為樓宇的業權有過問題，即使是過了15年，還是對業權有影響，契出現問題，不可以被稱為好的業權，英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見，早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方，樓宇契據很多時並不齊全，以至要走上土地註冊處翻查檔案，並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外，一些重要契據，尤其是授權書(power of attorney)一類的東西，可能不知去向，最惡劣的，是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中，以至連副本也找不到，如此一來，樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易，例子多，因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題，即使是過了15年，還是對業權有影響，契出現問題，不可以被稱為好的業權( good title)。

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多層大廈的僭建物

政府在批準私人大廈建築之前，都有由建築署發出的所謂批示圖則(Approved Plan)，這批示圖則存放在建築署的檔案紀錄之中，即使是廿多卅年前的陳年舊紀，也能一一翻查。

由於僭建的建築物不屬於並批示的範圍，因此第一手之樓契就必然沒有僭建物的描述，買賣雙方根本無從以契據方式進行有關的買賣，要查清楚建築物，如閣樓和露台是否僭建，除查看樓契的描述外，還可到建築署翻查批示圖則。

另一與僭建物有關的問題，是僭建物因為是屬於非法建築物，極可能會因觸犯官地契約條款而導致政府封地，觸動的業權的問題，換言之，有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title)，業主沒有業權上十足的保障，加上公契也會對小業主各有所求，不准業主僭建，如果沒有僭建的業主聯手向僭建的業主提出控訴，他們如果得值的話，除了要拆除僭建物，還須賠償律師費。

市民如果想成為小業主，務必要小心緊慎，睇樓時要四周看清看楚為妙，免致購入了僭建東西後，付了錢而又察覺不屬樓契所指物業的一部份。

僭建是非法建築物，觸動的業權的問題，換言之，有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title)，