樓宇買賣中,甚麼是「踢契」?

「踢契」是指在簽妥買賣合約後,買方以樓宇業權有瑕疵拒絕完成交易,目的是取消交易,取回訂金,甚至向賣方追究損失。

在簽約落訂前,買方尚未查驗業權是否良好,到事後查契時,發現樓契存在問題,不願成交,就只能用「踢契」方式取消買賣。

「踢契」名詞看來有點負面,像買方為了不想成交,而對業權進行不合理的挑剔,但查問或質詢業權(title requisitions),是買方法律或合約上給的正當權利,「踢契」例子包括舊契中有人簽名差別大、遺失授權書、缺少了應有正本契據、物業有違例建築物(僭建);賣方隱瞞單位已被列為「兇宅」等等。

如果買方的理據充分,賣方須退還訂金,取消交易,避免引起訴訟而需要作出賠償。

查問或質詢業權(title requisitions),是買方法律或合約上給的正當權利,「踢契」例子….

如何定義疏忽責任(negligent liability)、過失要素、例子?

什麼是疏忽責任(negligent liability)過失? 一個人做錯了,他未能證明表現出謹慎的態度,這意味著疏忽大意 (negligence)。

疏忽過失的四個要素是什麼?

過失主張必須在法庭上證明四件事:責任、違反、因果關係和損害/損害。

一般而言,當某人粗心地行事並對他人造成傷害時,根據“過失”的法律原則,粗心的人應對由此產生的任何傷害承擔法律責任。

有哪些疏忽過失的例子?

過失的例子包括:

  • 駕駛停車牌導致人身傷害的駕駛員。
  • 一家商店老闆在清理溢出物後未舉起“小心:濕地板”標誌。
  • 一位物業所有者未能替換掉倒塌並傷害來訪客人的木門廊上的爛台階。

“當某人粗心地行事並對他人造成傷害時,根據“過失”的法律原則,粗心的人應對由此產生的任何傷害承擔法律責任。”

土地查冊(land search)方式

陳婉明律師 (Sharon Chan)
陳婉明律師 (Sharon Chan)

網上查冊服務

網上查冊服務,正式名稱是「綜合註冊資訊系統」。網上查冊服務
服務是透過互聯網為用戶提供查冊服務。這個叫做「綜合註冊資訊系統」網上服務是以下列兩類形式提供:

  • 非經常用戶性質,通常是間中做的用戶,例如揾樓人士想了解物業的歷史,特別是現在業主用什麽價錢買入,以便於討價還價用。和
  • 登記用戶性質。大多是較具規模的律師行和地產代理,是他們日常必須進行的工作。

服務有兩個版本:桌面版及流動版,都是以瀏覽器連接,流動版是可以用平版或手機使用,使用iOS或Android平台。

網上可以索取土地文件副本。副本可以閱覽、下載、電郵、傳真、郵遞及櫃位領取。

櫃位查冊及自助查冊
要前往土地註冊處客戶服務中心及各新界查冊中心,可以查閱全港各區物業的土地登記冊,及訂購土地文件副本。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search),是十分重要的,因為買了的新業主,在買入單位後,仍然要負責,因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在責務或負累影響」,這點必須向律師尋業意見和解答,曾經有人因為對此「一知半解」,結果墮進陷阱而未有察覺,切記小心。

土地登記資料和土地查冊(land search)有多重要?

土地查冊
土地查冊

香港所有物業,於土地註冊處都儲存了業權公開紀錄,稱為土地登記資料,任何市民付費便可以查閱

於土地註冊處索取物業的土地登記冊,可以得知物業的詳細資料,包括以下:

  • 舊有和現在的業主名字,
  • 其它權益及有沒有任何已經註冊的土地文件可能對業主權益有不利的影響。

如何閱讀土地登記冊(land register)?

「查冊資料」是以電腦格式印出, 在「物業資料」一欄可以見到:

「業主資料」一欄資料:

  • 現時和過往的業主。

在「物業涉及的轇輵」一欄資料

是否有:

  • 政府所發出的違例建築物的清拆令;
  • 未繳付物業管理費(必須已經註冊了稱為收費備忘錄的文件,俗稱「釘契」);
  • 大廈保養和維修工程(必須已經註冊了稱為大廈保養和維修工程命令或通知,俗稱「釘契」);
  • 該單位未解除的按揭;或
  • 有關該單位的法律訴訟

在「等待註冊的契約」一欄資料:

  • 有沒有中止註冊或未完成註冊而可影響其
    後的交易的契約。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search),是十分重要的,因為買了的新業主,在買入單位後,仍然要負責,因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在債務或負累影響」,這點必須向律師尋業意見和解答,曾經有人因為對此「一知半解」,結果墮進陷阱而未有察覺,切記小心。

破產期會維持破產多久?

謝連忠律師
謝連忠律師

一般情況下,首次破產的人,受託人認為他在破產時期充分合作,破產期便會由破產令頒布當日起計算4年。但受託人/債權人有可能因某些原因反對自動解除破產,不反對就會於4年後自動獲解除破產令。

第二次或之後的破產則是為期5年,即多一年。受託人或任何一個債權人如提出反對,不幸地並獲法院接納,破產期可被延長至總共至多8年。

就反對破產四年自動終止一事,謝連忠律師(小圖)指出,於2007間,曾有破產案受託人Fred Lee 有組織和系統地反對破產到期人士自動解除破産身分,謝律師當年,就曾代表超過40人與身為私人破產受託人Fred Lee抗爭,最終在一宗上訴案中抗爭勝訴,令破產期四年難以被拉長,還破產人士一個公道。一些與其妥協了的人士,結果被迫繼續「還錢」,極度不值和損失甚大。

冠病毒橫行,網上立遺囑有效嗎?

美國人網上草率訂立「廢遺囑」後果嚴重,香港找非律師辦理更加危險。

由於新冠病毒蔓延,美國確診人數相當多,一些有樓有股的人為防萬一,紛紛立下遺囑,香港疫情較輕,但民衆訂立遺囑之風亦大。美國的少數人為貪方便,在網上草草立下遺囑,網上見證,便作算數,但實際上,這類遺囑在香港遺囑法律下,不具效力,市民千萬小心破財受騙,兼且得到一張廢遺囑。

有美國的遺產律師指出,自行立遺囑和網上立遺囑未符合各州的法律規定,肯定不能獲法院承認,落個「無遺囑」的田地。至於網上見證,葉謝鄧律師行的謝連忠律師指出,由於遺囑證人在網上見證,並不是在簽署遺囑者的現場,已被香港律師會質疑,指示律師們切忌採用。

香港情況有別於美國,由於在香港找律師辦遺囑,方便兼平宜實惠,市民一律都是找律師來辦理遺囑一事,三兩千元和三幾日便可以搞掂完成,極少數的人,被一些無律師資格的人蒙騙誤導,誤以為是一件簡單容易的事,結果寫下一份「廢遺囑」,變成承繼人或子女們爭產爭論不和的罪魁禍首。

律師 : 少數的人被一些無律師資格的人蒙騙誤導,誤以為是一件簡單容易的事,結果寫下一份「廢遺囑」。

買家律師所辦手續和追查物業業權

如果樓宇業權不好,銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售,則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方,買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦,但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任,比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續,只要上土地註冊處查看業主是誰,將屋契拿到手,繼而核對一下賣方身份証,買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序,只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查,除了上述工夫,還要追溯樓宇對上的契據,直至足夠起碼十五年,嚴格來說,律師有責任翻查所有舊樓契,包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書,應有盡有,以至是超過15年長,因為樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權,英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見,早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方,樓宇契據很多時並不齊全,以至要走上土地註冊處翻查檔案,並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外,一些重要契據,尤其是授權書(power of attorney)一類的東西,可能不知去向,最惡劣的,是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中,以至連副本也找不到,如此一來,樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易,例子多,因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權( good title)。

不要採用「債務一筆清」的「以債冚債」的方式應付

欠債會破壞您的財務夢想和個人生活。 無論您每個月的信用卡餘額很小,還是看著大量的私人貸款,欠下巨債都無法使自己前進。

還清欠債和償還貸款需要決心和毅力。 這裡有一些關於如何快速擺脫欠債的技巧,其中一項是停止借錢,只還不借,不要採用「債務一筆清」的「以債冚債」的方式應付,這只是用新債換舊債,仍然欠債,不是「還債」。

債務一筆清,在外國叫債務合併 (debt consolidation) ,有三個主要害處:

👎🏻它不會自行解決財務問題。 債務一筆清並不能保證您不會再陷入債務。

多層大廈的僭建物

政府在批準私人大廈建築之前,都有由建築署發出的所謂批示圖則(Approved Plan),這批示圖則存放在建築署的檔案紀錄之中,即使是廿多卅年前的陳年舊紀,也能一一翻查。

由於僭建的建築物不屬於並批示的範圍,因此第一手之樓契就必然沒有僭建物的描述,買賣雙方根本無從以契據方式進行有關的買賣,要查清楚建築物,如閣樓和露台是否僭建,除查看樓契的描述外,還可到建築署翻查批示圖則。

另一與僭建物有關的問題,是僭建物因為是屬於非法建築物,極可能會因觸犯官地契約條款而導致政府封地,觸動的業權的問題,換言之,有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title),業主沒有業權上十足的保障,加上公契也會對小業主各有所求,不准業主僭建,如果沒有僭建的業主聯手向僭建的業主提出控訴,他們如果得值的話,除了要拆除僭建物,還須賠償律師費。

市民如果想成為小業主,務必要小心緊慎,睇樓時要四周看清看楚為妙,免致購入了僭建東西後,付了錢而又察覺不屬樓契所指物業的一部份。

僭建是非法建築物,觸動的業權的問題,換言之,有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title),

樓宇買賣與交鎖匙

賣樓在未付清所有樓價,便將鎖匙交給買家,對賣家來說,其益處只限於買家要負責由取匙日起的樓宇開支,這包括管理費、差餉、水電煤等東西,但至於銀行供款,則不包括在內。

現時樓宇買賣,交易日期離正式合約簽署日,會有一個月之久,賣方期間最少還要供多一期樓。

在法律上,買方收了鎖匙後,便是確認樓宇的業權是純正和無瑕疵的了,對買方來說,這是一件非常危險的事情來的,接受了業權便必須依時完成交易,如果銀行在辦理按揭過程中,認為業權不妥當,因此而拒絕貸款的話,買方無法找得另些借款人替代,便注定要毀約了,其最大損失便是訂金被全數沒收,如果在取匙後進行了裝修的話,損失便會更加厲害。

買家如果為了裝修方便,在未翻查屋契前便領取鎖匙的話,大可以在收條上寫明買方保留查驗業權的權利,如果業權有疑問,買賣便可以取消,當作交易從未有進行過,各自回復原先狀態,當然,各自也會有所損失,但只是律師費而矣,買家的開支比較厲害,因代表律師已經幫了他翻查舊屋契,就單位的業權試圖驗明正身,但苦無結果,買方對律師所做了的工作,還是要付錢的,最弊的,買方可能在取匙後開始了裝修工程,突然中斷便要向裝修公司給予一定的賠償。

買方或業主做二按必須得到一按銀行同意

律師評二按
                  陳婉明律師Sharon Chan評二按

買樓要做按揭情況十分普遍,但銀行在發放一按貸款(英文first mortgage or first legal charge)在買方完成物業買賣成交前,代表銀行的律師行,會在土地註冊做查冊,了解物業是否已經承造了二按或多重按揭。另外,即使做了一按,銀行的貸款合約或按揭契條款,會規定按揭借款人在承造二按前,必須先取得一按銀行的同意(bank consent)。

樓宇買賣、按揭

如果銀行發現違規二按個案,銀行要按金管局規定向客戶作出跟進,即是採取補救行動。

未經一按銀行同意下做了二按,等於為違反按揭契內的禁止條款,銀行有權追還所有欠款,甚至收樓。有銀行界人士表示,即使客戶存心隱瞞,銀行亦有機會將其找出,一經查證違規事實,銀行有權追收貸款,或直接加按息。

從事樓宇買賣按揭的葉謝鄧律師行陳婉明律師Sharon Chan 稱,「隱瞞二按風險極高,銀行為了確保自已遵守金管局規則,會以積極態度作出查冊,如果發現土地註冊廳有未經同意的二按登記,必定觸動銀行有所行動,例如立刻追收貸款,業主切勿這樣做」。

工傷醫療費每日索償上限調高

立法會2018年2月1日通過兩項決議,調高工傷僱員、職業病患者可索還醫療費每日最高限額,為僱員提供更高的醫療費保障。

住院或門診治療的工傷醫療費 根據決議,《僱員補償條例》及《肺塵埃沉着病及間皮瘤(補償)條例》所規定的住院或門診治療的可索還醫療費上調 : 每日最高限額由200元增至300元 同日接受住院和門診治療的限額則由280元增至370元。 修訂的數額足以支付工傷僱員、職業病患者在公營醫院或診所的診金、治療、藥物及入住醫院等求診費用。

交通疏忽意外中遇事疏忽責任

遇有因疏忽導致的交通意外,車主、有過失的遇事司機要民事上負責,若受害人是在工作過程中,僱主也要負責支付工傷賠償。

雖然明知保險公司須要負責賠償,但這並不代表保險公司要向受害人負上任何民事上責任,負上這責任的人,只是遇事司機及其所駕車輛的車主而矣,假使司機當其時是在執行工作任務的過程之中的話,就連僱主也要負上責任,稱之為Vicarious Liability,而犯上疏忽的人,只是司機而矣。

$15,000以下的交通意外索償

多數交通意外只涉車輛輕微損毀,沒有傷人,做就大量即場和解個案,不用找律師、無須上法庭,不用報保險,車輛損毀的維修費用通常只有幾千元。

沒有通知汽車保險公司介入處理事故而私下和解,保險公司將對意外不負上補償責任,對方若反悔索償(例如就人身傷害提出大額索償)便告麻煩,這是潛在的風險。

交通事故中,若然是你的過失導致意外,涉事雙方司機自行商定協議解決小額的賠償,假如你決定私下和解,不需要保險公司介入,你應當要求對方簽訂具有法律約束力的協議書/責任聲明書,說明對方願意放棄追討賠償,棄置所有權利,事故的責任亦經已「完全及最終地」解決。你應該聲明和解純為了結事情,不是承認意外上的責任。

即使你深信不是自己的過失釀成意外,你也應該要求對方簽訂,以免對方死灰復燃,再向你追討賠償。

雙方能夠圓滿解決交通事故,不須要保險公司介入,好處就是不會影響到你的「無索償折扣」(no claim bonus NCB)。

工傷意外索償、交通意外索償、滑倒受傷索償

工傷

香港有300多萬人,從事僱員工作,勞力階層工作容易因工受傷,即是在執行工作任務時受傷,作為僱員,你可以向僱主或涉及疏忽或按僱員補償條例(不論過失),僱主是公司或個人,都可以索償,法律上根據是香港法例第282章《僱員補償條例》 、 第509章《職業安全及健康條例》 。

交通意外索償

2019年在香港登記的車輛總數為878,539。

交通意外可以根據發生的事故類型提出索償。索償旨在保護行人、乘客、騎單車的人、騎電單車的人或其他汽車司機的賠償權利。人身傷害的交通事故索賠包括(但不限於):

  • 撞傷
  • 安全氣囊受傷
  • 安全帶受傷

滑倒

另外,香港商場和店鋪數以千計,行路時在商場或鋪頭滑倒,原告人傷者的索償的常見根據, 是香港法例 第314章《佔用人法律責任條例》以及普通法下的民事侵權法 (tort) 其中的常見項目疏忽 (negligence)  , 向破壞責任造成他人損失的一方追討金錢賠償。

致命交通意外,死者後人提出疏忽傷亡賠償

因交通意外中的疏忽而引致死亡,死者後人可以提出交通意外民事訴訟索償,追討疏忽肆事者提供傷亡賠償。

根據致命意外條例 (Fatal Accidents Ordinance),倘若某人(“死者”)的死亡是任何錯誤作為、疏忽(包括交通意外中的疏忽行為)或過失(any wrongful act, neglect or default )導致的,而死者(若非死去)原可有權就此等錯誤作為、疏忽或過失提出訴訟和追討損害賠償,可為死者的受養人的利益,就該錯誤作為、疏忽或過失向原須對死者承擔損害賠償之責的人,提出就致命的交通意外民事訴訟,進行疏忽索償。

根據致命意外條例而提出的民事訴訟,須由死者的遺囑執行人 (executor) 或遺產管理人 (administrator) 以該名義提出。

如:

  1. 死者並沒有遺囑執行人或遺產管理人;或
  2. 在死者死後6個月內,並沒有由死者的遺囑執行人或遺產管理人以該等名義提出民事訴訟,

則遺囑執行人或遺產管理人所能夠為其提出該訴訟的所有人或任何人,可自行以本身的名義提出賠償訴訟。

交通意外索償期限只有三年 必須準時入紙法庭

根據香港法例第347章《時限條例》四章一節,因疏忽(包括交通意外中的疏忽)引致的個人受傷案件,其法定期限只有三年,亦即是說,從交通意外受傷日起計,直至三年的終結,受傷者須向疏忽者 (Tortfeasor) 開展民事訴訟,必須準時入紙告上法庭。

如果過了時的話,便要根據同一條例的三十章一節,向法庭申請通容,法庭的考慮依據,是看延長時限的做法,會否對原訴人及被告人造成任何偏倚或不公,由於法例並未有詳細地列明何謂公平(Equitable),因此得直與否,極其視乎案件的所具事實,較為明顯而有利的因素,便是案件本身証據的充份性,便對原告有利。

相反,如果案件証據薄弱,証人証物已零星落索,不知去向,假使容許原告人延時興訟,只會花費被告人的時間、金錢和精神。

必須注意,切勿誤以為法庭必定批准過了時限的索償,入紙法庭索償必須在三年期限之內。

廢止破產令

如果破產人在破產時,持有聯名物業,便會出現以下問題,可能要以廢止破產令 Annulment of Bankruptcy方法解決。

  • 破産人聯名物業「凍結釘契」
  • 破產受託人「強迫出售」
  • 破產受託人提出購入聯名物業要求。
破產後,破產人的物業被凍結,由破產管理署或破產受託人接手。《破產條例》第58條規定,破產人的財產,包括他的聯名物業的半份或部分業權,破產後歸於破產受託人名義,一般情況下,破產管理署署長乃破產受託人。
法律上,破產受託人以 tenants-in-common 形式,成為物業的共同擁有人,有權向法庭申請售樓令,強制出售物業,套現向債權人還款。在這個情況下,聯名業主可以向破產受託提出購入要求,以市值作價向受託人收購破產人權益,統一業權。
就上述情況,本行律師可以就以下事宜提供法律上幫忙:
  • 劃分業權利益,特別是因「名義持有」、「按揭供款」而産生的特殊權益。
  • 如何與破產受託人洽談權益和議定價格。
  • 向法院申請廢止破產令及撤銷破產呈請 bankruptcy annulment order。

破產後的個人及家庭生活費

破產後的個人及家庭生活費正式的稱呼是:破產人及其家庭的合理家庭需要。

法庭發出破產令後,破產受託人/破產管理署(Official Receiver) 會根據破產人士的生活需要(法例說的破產人和其家庭的合理家庭需要 Reasonable Domestic Needs of a Bankrupt and his Family) ,批出每月可用的生活費用,破產人士在破產期內,便靠薪水過正常生活。所謂 “家庭”是指破產人的配偶及子女,亦可的包括破產人的受供養的父母、兄弟姊妹及其他的受供養人士。開支項目則包括:

  • 住屋,例如﹕租金、公用設施費用等
  • 膳食
    衣服
    教育
    交通
    醫療
    入息稅
    法例規定的強制性公積金供款﹔以及
    任何其他被認為合理的家庭開支。

薪水先扣除生活費,有剩餘才交付受託人用作還錢,絕大多數的個案是不用還。因此,破產就像一度保護令,令欠債人士合法避債。

根據《破產條例》(第6章)第43E條,破產受託人可向法院申請,要求法院頒發收入付款令 (income payment order),強制破產人士每月將部分薪金交付破產受託人作還款用,破產人士有反對或申請更改的權利。

破產後的優點和好處

孫楚雍律師: 破產後的薪水可用作生活費,有剩才還錢。
官司遭凍結
即使欠債累累,債權人已採取民事訴訟行動討債,這類錢債官司,會因破產條例遭凍結。
每月的生活費
法庭發出破產令後,破產受託人/破產管理署(Official Receiver) 會根據破產人士的生活需要(法例說的破產人和其家庭的合理家庭需要 Reasonable Domestic Needs of a Bankrupt and his Family) ,批出每月可用的生活費用,破產人士在破產期內,便靠薪水過正常生活。
要還債嗎?
薪水先扣除生活費,有剩餘才交付受託人用作還錢,絕大多數的個案是不用還。因此,破產就像一度保護令,令欠債人士合法避債。
破產期四年
破產期滿(通常是四年),破產令會獲自動解除,像銀行或財務公司的咭數、私人貸款一類的舊債不用還,宣告一筆勾銷。

銀行安老按揭貸款服務要點

  • 靈活年金年期
    10 / 15 / 20 年或終生可供選擇
  • 一筆過貸款
    除每月年金外,亦可申請提取一筆過貸款以應付下列情況:

    • 全數清還有關物業的原有按揭(只適用於申請安老按揭貸款時)
    • 支付物業的家居改善、維修及保養工程開支
    • 支付醫療開支(包括香港境外的治療)
    • 支付為辦理持久授權書或根據《精神健康條例》第II部向法院申請有關命令而須向有關律師及醫生支付的費用
      為資助房屋單位補地價
    • 支付購買骨灰龕位及墓地,以及殯葬服務的費
  • 兩種按揭利率
    借款人可選擇浮息或定息按揭計劃
  • 安居於原有物業
  • 終生毋須還款
  • 除非安老按揭貸款因特定情況而被終止,否則您可終生毋須還款
  • 不會因提前全數清還貸款而徵收罰款
  • 設有六個月的冷靜期
  • 特定情況下可靈活將物業出租
    (如借款人已持有有關物業達1年或以上,以及所有借款人均符合以下條件,他便可申請將有關物業出租:

    • 聲明已經退休;或
    • 因接受長者或醫療護理服務而遷出物業
    • 如借款人的物業屬未補地價的資助出售房屋,借款人必須就出租安排獲得有關當局書面同意。)

安老按揭(reverse mortgage) 費用

利息開支

安老按揭是一項貸款安排,貸款機構將根據安老按揭貸款的總結欠(包括利息),以複息計算利息。

按揭保費

根據按證保險公司與貸款機構之間的按揭保險安排,貸款機構會向借款人收取其支付予按證保險公司的按揭保費。按揭保費分兩部分,金額將由借款人支付並加借入安老按揭貸:

  • 基本按揭保費-為指定物業價值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期費用為指定物業價值的0.28%。
  • 每月按揭保費-根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率1.25%計算,按月支付。

輔導費

借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。

法律費用

借款人須為辦理按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。有關法律費用可加借入安老按揭貸款。

手續費

當安老按揭貸款生效以後,每次成功申請更改年金年期、提取一筆過貸款或增加╱解除附物業抵押,須支付1,000港元的手續費。該手續費將加借入安老按揭貸款。

其他費用及開支

如需提交驗樓報告(當物業樓齡超過50年)將會衍生相關費用。借款人可選擇將有關費用加借入安老按揭貸款。

安老按揭貸款須預約執業律師的輔導

  • 在正式申請安老按揭貸款前,有意申請者必須預約合資格的輔導
    顧問(輔導顧問為執業律師),安排輔導會面。
  • 輔導的目的是協助有意申請者進一步了解:
    (i) 安老按揭貸款的特色;
    (ii) 作為安老按揭貸款借款人的主要權益和責任;及
    (iii) 取得安老按揭貸款的法律後果
  • 合資格的輔導顧問會向已成功完成輔導會面的有意申請者發出《輔
    導證書》。
  • 輔導費 : 借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。

物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施

香港金融管理局(金管局)自2009年10月起就物業按揭貸款先後推出八輪逆周期宏觀審慎監管措施,目的是增強銀行的風險管理和銀行體系應對樓價調整的抵禦能力。

從事樓宇按揭買賣啲葉謝鄧律師行律師陳婉明表示,:「這些所謂逆週期措施的性質是減低置業者對銀行貸款的依賴,無形中增加了他們在買樓時經濟財務能力或負擔的要求,沒有充裕的資金實力切勿買樓。」

這些措施包括:

  • 下調按揭貸款的按揭成數,令買樓人士借得更少錢。
  • 供款與入息比率上限更嚴格,錢借得越多,個人的入息就要更加多或高
  • 為按揭貸款申請人的還款能力進行利息上升壓力測試以及
  • 增加銀行用以支持住宅按揭貸款而持有的資本金額,在銀行俗稱「爆額亅的時候,銀行便要停止批出新的按揭貸款,從而減低銀行在按揭貸款上帶來的壞賬風險。

轉按(remortgage)罰息 現金回贈

轉按(remortgage financing)是指從您先前已按揭的銀行清還按揭貸款,然後向另一家銀行申請新按揭。

首先要考慮的是您當前的按揭貸款是否仍處於罰息期限內,通常為2至3年。 如果您當前的按揭貸款還沒有超過此期限,則在提早還款時必須支付罰息 (interest penalty)。

如果您有資格獲得新的按揭貸款,則需要簽署按揭,這將產生律師費。 但是,通常向按揭貸款接受者提供現金回贈和找一家便宜律師費的律師,這樣可以幫助為您省一些額外費用。 此外,如果新的按揭貸款利息低於當前利率,則每月利息的額外節省可以累加起來以抵消罰息和其他費用。

按揭貸款過程 按揭貸還款方式

按揭貸款不是一個簡單的過程。 申請貸款之前,您必須計算抵押貸款成本。 您的利率和期限將決定您的基本抵押成本,每月還款額。 按揭貸款有多種還款方式:

  • 固定每月分期付款方
  • 每月還款方式; 和
  • 每兩週還款一次。

您還需要考慮銀行提供的現金回贈 (cash rebate)。

您提取的按揭的類型也會影響按揭成本。 對於靈活利率抵押貸款中使用的兩種利率 :

  • 基於香港銀行同業拆息的抵押貸款計劃(H計劃)的利率
  • 港元最優惠利率計劃(P計劃)。 

離婚中“不可挽回地分解”的含義

不可挽回的破壞”broken down irretrievably”是什麼意思? 當配偶中的任何一方或雙方不再能夠或不願意彼此生活時,就存在這種情況。 同居是婚姻的基本條件。 當婚姻破裂至無法挽回的地步時,這意味著他們的夫妻關係已經摧毀,沒有希望恢復配偶職責的希望。 夫妻的職責包括愛和感情的基本要素,以及定期進行性行為。 不可挽回的婚姻破裂為包括香港在內的許多司法管轄區的無過錯離婚奠定了基礎。

5個離婚理由

離婚的理由

在法律上,一個人只有一個理由可以申請離婚,也就是說,婚姻已經不可挽回地破裂了。

《婚姻訴訟條例》(香港法例第179章)第11A條。簡而言之,家庭法院將接受以下一項或多項理由作為證據:

  • 通姦
  • 行為不合理
  • 分離(1年)或
  • 未經(2年)同意離婚
  • 離開1年

除非離婚申請人(即請願人)滿足以下一項或多項事實,否則法院不得裁定婚姻破裂得不可挽回:

  • 通姦-配偶犯有通姦罪,而您發現無法與配偶同住;
  • 行為不合理-配偶的舉止行為無法合理預期您與配偶同住;通常,這是一系列不當行為或無法忍受的行為。但是,只發生嚴重的不當行為就足夠了;
  • 同意離婚(分居1年)-在提交請願書之前已經分開生活了至少一年,並且您的配偶同意離婚;
  • 未經(分居2年)同意離婚-在提交離婚申請之前已經連續居住了至少2年(在這種情況下,不需要您的配偶同意離婚);
  • 在提出離婚申請之前,另一對配偶連續至少一年使您離開。

什麼是離婚?


在香港,離婚需要法院的命令。 離婚法院稱為家事法庭。 離婚是根據法院命令婚姻的最終合法結局。 如果您在法庭上有離婚案,您可能會聽到律師和法院工作人員稱其為婚姻訴訟或離婚訴訟。 發起離婚的人稱為請願人,另一人的配偶被稱為被告人

安老按揭計劃 (reverse mortgage programme)

安老按揭計劃(reverse mortgage programme) 是由香港按揭證券有限公司(HKMC) 的全資附屬機構香港按證保險有限公司(按證保險公司)營運,旨在讓55歲或以上的人士利用他們在香港的住宅物業作為抵押品,向貸款機構獲取安老按揭貸款。雖然物業已抵押予貸款機構,但借款人仍是物業業主,可繼續安居在原有物業直至百年歸老。在特定的情況下,貸款機構可終止安老按揭貸款。如該安老按揭貸款的總結欠未能全數清還 (call loan),貸款機構將有權收回 (possession) 及出售物業 (for sale),在這情況下,所有居住在該物業的人士將需要遷出。

在安老按揭貸款下,借款人可選擇於固定(10年、15年或20年)或終身的年金年期內每月收取年金。如有需要,亦可提取一筆過貸款,以應付特別情況。

除非安老按揭貸款在特定情況下被終止,否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。當安老按揭貸款被終止時,物業業主(或其遺產代理人)可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業,否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。如有差額,將由按證保險公司根據與貸款機構的保險安排承擔。如有任何餘額,貸款機構將退還給物業業主。

依時支付買樓印花稅

一些買樓的人士以為,買樓的交易交給了律師樓去辦理,便一定安全。

最近有一間律師樓出了事,結果被律師會接管,其中發现一項違規的事情,便是有超過二十宗的買樓交易,即使過了法例限期,即簽了買賣合約三十天内,仍然未有支付印花稅。

遲了支付印花稅,會遭受稅務局罰款,由一倍到十倍不等,情况可以很嚴重。

「神秘」公契 (secret deed of mutual covenants)

早前有報道就屯門兆安苑車位買賣作報導,該批合共255個的車位,乃由領展早前一批咼過出售,新業主計劃拆售,遭受住宅業主質疑。房委會回應指屋苑有一份「神秘公契」可證明屋苑車位可賣比非住宅業主。昨有報導指拆售煞停。

住宅業主不知道「神秘」公契,即係「枱底」、「秘密」、「暗室」,俗語話「唔見得光」。法律上,一份没有進行土地登記的業權文件,對第三者是没有約束力的。

公務員申請破產的諸多問題:須否立即向上級報告?長俸福利會否因其宣告破產而受影響?

當一位公務員獲悉有人向法庭呈請向他發出破產令後,或當他本人向法庭提出有關呈請後,他須否立即向上級報告?

根據公務員事務規例,公務員一旦無力償債或宣告破產,無論是否已有人循破產程序向他提出訴訟,都要盡早向其部門首長提交文件,陳述其個案的情況,以便轉呈公務員事務局。同時,凡公務員遭人循破產程序提出訴訟,破產管理署會通知公務員事務局有關個案。

當局會否向該公務員提供協助?

為協助有短期財政困難的公務員,政府可以預支薪金或從部門的濟急/福利基金以貸款的方式,按指定的用途向公務員提供經濟援助,例如用以支付家人的醫藥費或其他家庭變故的開支。

公務員一旦遭法庭判定破產,破產管理署署長或受委任的受託人就會根據《破產條例》接管有關個案,包括擔任債權人和破產人之間的調停人。然而,由部門管理層指派負責員工福利的人員,會繼續輔導破產的公務員。有需要時,也可安排他們接受臨床心理輔導服務,以協助他們應付因破產所帶來的壓力和憂慮。

該公務員的長俸福利會否因其宣告破產而受影響?

若有關的破產令在該公務員退休前已解除,他的長俸福利將不會受影響。如他退休時破產令仍然有效,或退休後遭法庭判定破產,他應得的長俸福利會暫停發放,直至破產令解除為止。屆時,破產期間遭扣起的長俸會發還給他。在破產期間,他可以申領原來應得的長俸福利,用以維持生活或清還債務。這些規定旨在使退休公務員一旦破產,生活也有保障。

 

醫療疏忽及專業責任保險計劃

香港的法律認同醫療疏忽所致的受害人有權就可歸咎於侵權人失誤而蒙受的損失,獲得法庭頒令給予十足的賠償。醫療疏忽人賠償是人身傷害賠償的一種。

普通法損害賠償原則 

根據普通法評估醫療傷害個案申索應獲得的損害賠償時,原則是在金錢能作出補償的範圍內,使受害人可以回復原來的狀況。除特殊情況外,所給予的損害賠償純屬補償性質,而非懲罰性質。

普通法亦認同犯錯者應為自己的行為或錯失所引致的後果負責。

醫療保障協會管理的專業責任保險計劃

目前香港有幾種商營的專業責任保險計劃可供醫生投保。這些保險計劃是通過醫療專業機構(如香港醫學會、香港公共醫療醫生協會及香港西醫工會)安排投保。醫療保障協會單靠收取會員繳交的會費維持運作,如會員因執業而面臨醫療疏忽索償或其他與醫療有關的法律挑戰,以致須繳付法律訴訟費及相關損害賠償,該協會會為會員提供彌償。醫療保障協會管理的專業責任保險計劃,是目前唯一可供從事婦產科、神經外科學、整容外科等高風險專科醫生投保的保險計劃。

專業責任保險保費

由於各專科的索償次數和金額是與專科執業的潛在風險各異有關,因此從事某些高風險工作的專科醫生便須負擔較高昂的保費。近年醫療索償個案數字和賠償金額增加,,令醫療保障協會調高專業責任保險計劃保費。

醫療保障協會並非保險公司,而是一間以收取會費形式在40多個國家運作的互惠醫療保障協會。在會員面臨疏忽索償時,該協會會按該會員的過往記錄,酌情就法庭所判處的法律訴訟費及損害賠償提供十足彌償。

公營醫療機構保單保障

公營醫療機構醫生獲僱主安排一份總保單保障,承保範圍包括他們在受僱期間行醫所引起的法律責任,但這些醫生很多亦選擇自行購買專業責任保險。不論這些醫生是從事何種專科,醫療保障協會都會向他們收取標準保費,金額比向私營醫療機構醫生收取的保費低很多。

僱主沒有投購勞保可被判緩刑監禁

《僱員補償條例》第40(1)條規定,僱主須為所有僱員投購工傷補償保險,以承擔其在該條例和普通法方面的法律責任。

如僱主不依法例為僱員投購工傷補償保險,會被檢控。除此以外,他們亦須向僱員補償援助基金管理局支付附加費。僱主切勿以身試法,勞工處絕不容忍蓄意違法行為,並會竭盡所能將違例僱主繩之於法。

僱主須依法為僱員投購工傷補償保險,以確保僱員在因工受傷時能獲工傷補償的保障。僱員如懷疑僱主未有投購工傷補償保險,他們應盡快向勞工處舉報,協助調查和舉證。

僱主沒有投購勞保案例

一名運輸公司的經營者違反《僱員補償條例》的規定,沒有為僱員投購工傷補償保險被勞工處提出檢控,2015年3月6日(星期五)在沙田裁判法院被判監禁兩星期,緩刑兩年及罰款5,000元。

主任裁判官在判刑時特別指出只以罰款形式不足以反映此案的嚴重性,希望是次判刑可向其他僱主發出強烈信息,僱主有絕對責任為僱員投購工傷補償保險,不遵守《僱員補償條例》為僱員投購工傷補償保險是嚴重罪行,須負刑責。

案情:工人因工傷被夾斃被揭發

案情涉及一宗去年五月七日在大埔一行車路邊發生的致命意外。該經營者聘請的一名工人於一部貨車的尾板與車身之間工作時被夾斃。勞工處發現該經營者沒有按照法例規定,為該僱員投購工傷補償保險,因而對其作出檢控。

大學生剛畢業便破產的問題令人關注

香港的大學生存在剛畢業便破產的問題,2013年10月12日本地報章蘋果日報以此為題:上學年(2012年) 280大學生申請破產。報導指剛畢業的大學生,已因「孭卡債」而欠債纍纍。

大學生破產一年上升17%
大學生欠債情況,乃根據學生資助辦事處統計得知,上學年有280名學生貸款人申請破產,較前一個學年增加17%,當中涉及的1,700萬元可能無法全數收回,而截至今年上半年為止,全日制大專生免入息審查貸款計劃的破產申請宗數亦由前年的七宗升至去年的15宗,情況令人關注。

促限制信貸額
為了緩減大學生「碌爆卡」欠巨款情況,金管局曾與銀行界磋商大學生申請信用卡問題,傾向限制大學生信用卡信貸額為一萬元,然而教育界立法會議員葉建源關注到銀行向大學生濫發信用卡的情況仍然普遍,銀行一向視大學生為重要消費群,即使他們未有收入仍然願意批出信用卡,甚至利用大量廣告宣傳軟銷,鼓吹借貸可易借易還,最終大學生先使未來錢,未畢業便透支未來收入。

他提出,大學生過度消費,將金錢花費在吃喝玩樂方面,固然不可取,但政府亦應擔當主導角色,例如透過金管局與商業銀行或私人借貸機構協議如何限制大學生申請信用卡的額度及數量,以免「數冚數」產生雪球效應,利息滾存至無法負擔,最終出現畢業即申請破產的個案。

2013年10月12日本地報章蘋果日報:上學年280大學生申請破產

工傷權益會:建造業瞞報工傷手法層出不窮

工傷權益會:建造業瞞報工傷手法層出不窮:

  1. 糧照出、卡照打
  2. 拖延及不承認工傷
  3. 私了
  4. 行政費阻嚇
  5. 假自僱

工傷意外發生後

  • 立即告知同事,使同事可以作為證人提供資料。
  • 告知上司及僱主,如受傷情況嚴重可報警,警方的記錄是當中重要的資料或證據
  • 記錄現場情況,如拍照、筆錄及記下證人、車牌、機器型號等相關資料,以免日後案發現場被改動。
  • 立即看醫生並告知醫生工傷,即時診治可證明意外發生的具體日期,避免雙方爭拗。
  • 切勿答應僱主私下和解或簽下影響自己權益的文件

全文:建造業瞞報工傷手法層出不窮 (獨立媒體)

瞞報工傷 私下了結

本港建造業工業意外率在過去10年間,雖然下跌近一半,至每千人有44.3人受工傷,但這數字未反映現實,因為必須呈報的致命意外未有明顯減少。工會指,造成「意外率低,死亡率高」此弔詭現象的原因有:判頭為逃避行政費、避免支付額外保險費用,或提高獲判政府工程的機率而瞞報工傷,與受傷員工私下了結事件。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

銀行與客戶簽訂按揭契約,一般會要求客戶在一份指定名單的律師樓之中選擇代表律師;有關措施,原來亦是一種控制風險的制度。

「on list律師」控制風險
一般銀行都有一個律師或律師樓名單,客戶向銀行申請按揭,銀行只會接受名單上的律師處理按揭契,行內稱呼為「on list律師」。而on list律師之設,是與風險管理因素有關的。 銀行的律師名單,不單單是一份列出不同律師樓名字的單張,內部更會為律師樓作出不同評級,只有評級較高的律師樓,可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。

原因 是,在香港的制度中,在處理按揭契時,樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名,向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況,銀行便會出現巨額損失。 銀行為減少上述風險,便有律師名單及分級制的設立。

分級標準
“基本的分級標準是:律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時,便可獲較高評級,可處理貸款額較高的按揭契約。相反,一些新成立的律師樓,便需要較長時間建立聲譽,才會為銀行接受,處理按揭契約。”

香港實行的是土地登記制度,在交易完成當天至最長30天內,樓契出現一個登記真空期,如果律師樓或其職員「出古惑」,銀行及買家均蒙受損失。舉例來說,在 一宗買賣中,買方(甲),與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿,甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契,以完成買賣合約。 同時如果甲要向銀行申請按揭,其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於,手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。

一般按揭操作,律師樓在樓宇成交當日(或之前),收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括:

a)律師將支 票入帳套現後捲款而走;
b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔),向多家銀行同時申請按揭,然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況,如果買方(債仔)是被冒充簽名的,本身不需要負上法律責任,而被騙的銀行們,便會出現損失。相反,在第一種情況,買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽,但款項被律師取走,未能按時完全交易,銀行及買方(債仔) 都出現損失。

On List有條件 為減低風險,銀行才制訂認可名單及設立內部分級制;一般來說,銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等,作為名列「認可名單」的基本條件。 對市民而言,他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務,而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制,對借款人亦是一重保障。 或者有人會認為,銀行只要將款項直接交予賣方,就可免卻「律師出古惑」的問題。

但物業買賣涉及眾多帳目的核數,一般人可能欠缺能力處理,在制度內有獨立及公正的第三者作調停,似乎是於交易各方都可接受的方法。 按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為,貸款人要充份肯定磚頭的完整性,免得影響其將來的行使力(enforceability),律師行提供完善抵押行使力的服務,但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。 銀行在批出按揭條件,而借款人又接受之後,雙方會簽訂「按揭契」,費用一般由借款人負責。

借款人選擇的律師在銀行律師名單吻合
如果借款人選擇的律師,正好在銀行律師名單吻合, 借貸雙方便可由同一律師代表,簽訂按揭契。相反,如借款人的律師不在銀行名單上,按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理,兩份律師費都由借款 人支付。 由於現時的物業買賣律師費,多數以「套餐」方式推出,即律師樓收取的費用,已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契,仍需支付一筆費用。 此外,由於部分按揭貸款會有附帶條款,牽涉更多工序,為求更有效率,銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓;此種情況下,先諮詢銀行可接受的律師名單,再從中選擇,會是較理想的方案。

(原文刊於按計劃著作《宏觀論按》)

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?