標籤: 樓宇買賣

1. 什麼是「踢契」？
「踢契」正式名稱為「業權盤問」，是指在簽署臨時買賣協議或買賣合同後，賣方需出具、呈現並證明物業的業權合法無虞且市場接受。這項程序確保了買賣雙方的權益，尤其是在不動產交易中，因為不動產涉及重大資金投入。賣方的責任是提供有關物業業權的一切必要信息，而買方則有權提出任何合理的疑問以確保交易的安全性。如果買方提出合理的詢問，而賣方不予回應或答非所問，買方有權拒絕交易，視之為賣方未履行業權責任。

2. 何謂業權無虞？
業權無虞指的是賣方需證明自己擁有即將出售物業的產權，並且無第三方擁有介入出售該物業的權利。這涉及到不僅是物業標的本身，還包括與物業相關的一切權益和法律文件。買方需要確保他們購買的物業不會受到未來的法律爭議或其他不利因素的影響。

3. 甚麼情況容易引發「踢契」？
「踢契」通常出現在以下情境：賣方非物業業主、賣方未通知買方存在違建物、或賣方未清楚交代有關物業的潛在問題。即使物業業權本身無問題，如果賣方未能在指定的交易時間提供某些文件的鑑證副本，也可能引發「踢契」。這個程序的目的是保障交易的公平和透明性。

4. 何時可以提出疑問？
買方應在合理時限內提出業權疑問，通常為收到樓契文件後的七個工作天內。這是一個有限的時間窗口，用來確保買方有足夠的時間檢查文件並提出疑問。如果超過此時限，買方視為放棄疑問權利，因此，時機非常重要。

5. 「踢契」有何後果？
如果買方成功進行「踢契」，則買方有權終止買賣合同，取回訂金，並向印花稅署申請退還印花稅。此外，買方還可能根據合同條款提起法律訴訟，以追求其他損害賠償。這是一個強制執行機制，用來保護買方的權益。

6. 業主如何避免「踢契」風險？
不論身為賣方或買方，建議聘請了解樓宇買賣的律師處理物業交易事宜。作為業主，律師需確保順利完成交易，並負責與買方律師保持溝通，以及清晰地提供所有相關文件。作為買方，律師需精通驗契程序，以確保所購物業的業權無虞，並能及早識別任何可能的問題。這樣可以最大程度地降低「踢契」風險，確保順利的不動產交易。

「踢契」是指在簽妥買賣合約後，買方以樓宇業權有瑕疵拒絕完成交易，目的是取消交易，取回訂金，甚至向賣方追究損失。

在簽約落訂前，買方尚未查驗業權是否良好，到事後查契時，發現樓契存在問題，不願成交，就只能用「踢契」方式取消買賣。

「踢契」名詞看來有點負面，像買方為了不想成交，而對業權進行不合理的挑剔，但查問或質詢業權(title requisitions)，是買方法律或合約上給的正當權利，「踢契」例子包括舊契中有人簽名差別大、遺失授權書、缺少了應有正本契據、物業有違例建築物（僭建）；賣方隱瞞單位已被列為「兇宅」等等。

如果買方的理據充分，賣方須退還訂金，取消交易，避免引起訴訟而需要作出賠償。

不少持有本地物業的港人，近期因移民緣故，委託律師辦理有法律效力的授權書。授權書有多種，用作賣樓的授權書，內容是具體地用作處理賣樓手續，主要是授權他人簽署合約和樓契，兼且辦理贖樓，對當事人説，最重要是收取賣樓款項。

在離港前經律師辦妥授權書，是最妥善方法，離港後，雖然也可以簽署，但必須找國際公證人notary public 來見證簽名，費用不多，但就多一重手續和花多些時間。

這類授權書相當詳細，為確保物業資料，例如業主姓名和物業地址正確，律師會替當事人在土地註冊署進行物業查冊。至於收費方面，則是相當平宜。

臨時買賣合約是有法律效力的文件，買樓和賣樓，在簽署前要看清楚臨時合約的條文。經地産代理買入的物業，臨時合約是印好的表格，印上標準條款，只須填入相關內容便妥當。

樓花，是地產物業市場的名詞，稱之為「花」，因為不是起好的現樓，是空中樓閣，是一種物業「期貨」，指預售尚未完成的地產發展項目，買家靠睇圖則、看地圖、參觀示範單位和依賴發展商合約中承諾來確定自己付的權利。

在香港，樓花買賣有兩種，其中一種樓花要預售，必須在開售前得到地政總署的預售同意書。當建築完工，地産商為發展項目取得滿意紙和入伙紙後，便可以用「現樓方式」出售。 因此，如果地產項目還未有政府當局發出的入伙紙，也定義為樓花。

地產發展項目以樓花方式發售，對地產發展商有很大好處，在現金流方面而言，先收錢，一年半載甚至三兩年（遠期樓花）之後才交樓，即是用買家的錢幫發展商起樓，避免動用大筆資金或向銀行借錢。 在物業買家方面，如果缺乏完善規管，投資風險是有的，因為不是「現貨」，有可能「貨不對辦」，除了有現金流、銀行按揭、利息等風險之外，還有例如發展商的誠信、當地法律對投資者的保護、爛尾樓及縮水樓等潛在風險。但是，由於香港的樓花出售制度頗為完善，上述風險是受到合理控制，令買家利益得到足夠保障。

近年有一手樓速銷，不少買家選擇自己聘請律師獨立代表，做法相當明智，事實上，曾經有小買家在交易手續過程中，與發展商起了爭抝，例如在交易時間上，付款責任上，小買家被發展商律師要求另找律師。

從過去事例證明，買方與地産發展商分聘律師，在轉讓手續時，可以避開利益上衝突。

葉謝鄧律師行的謝連忠律師指出，畢竟，發展商和小買家雙方的利益是不同的，甚至是有衝突，出現爭議，大家同一個律師是無可能確保公平解決的，更何況，該律師行是由發展商委派的，雙方關係深厚。

買家另聘獨立律師行，律師費各自負擔，十分清楚公道，各自有律師代表自己利益，亦是應有原則所在。

未補地價或未獲房屋署署長批准 不得將單位出售、出租、按揭

「居者有其屋」計劃（居屋）屬於資助房屋，由香港房屋委員會（房委會）以低於市值價格售予合資格申請人。資助出售房屋單位（包括居屋）的轉讓設有限制。根據《房屋條例》（《條例》）附表規定，居屋單位設有轉讓限制，除非業主符合指定條件（例如支付補價/補地價或獲房屋署署長批准等），業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。

未補地價加按

現時資助出售房屋單位業主如欲在尚未繳付補價/未補地價的情況下把單位加按，必須事先獲得房屋署署長批准，而房屋署署長在給予批准時，會按情況訂出條件。業主把單位加按時，必須遵循該等條件。

只有當業主經濟有困難，並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時，加按申請才會獲批准。可獲批准的原因包括：籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、業主因離婚或分居而根據離婚令需向配偶支付一筆金額或支付贍養費，以及業主因生意出現財政困難，以致難以應付開支。如業主因其他原因（如個人財務問題）申請加按，則須根據個別情況考慮。

獲房屋署署長批准的加按款額

獲批准的加按款額，最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定的單位售價的80%與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額。過去五年（即二○一○／一一至二○一四／一五年度），未補價的資助出售房屋單位業主（包括居屋及「租者置其屋」計劃等）獲房屋署署長批准加按的個案共1 771宗。

第17B條「無效的讓與等」規定

房屋條例》第17B條關於「無效的讓與等」規定，在指定的情況下，「作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與，連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議，均屬無效」。房屋條例》第27A條進一步規定，任何人作出第17B條所述的讓與或訂定有關協議，不論該人是以貸款人或借款人或其他身分行事，均屬犯罪，最高刑罰為罰款50萬元及監禁1年。在貸款協議中包含以未補價居屋單位作抵押貸款，會觸及第17B條及違反第27A條。

在考慮這些個案是否提出檢控時，房屋署會視乎每一個案的實際情況，特別是貸款文件內的合約條款或字眼是否有涉及按揭而構成違反《條例》，在掌握到充分證據後，房屋署會根據房屋條例》第27A條對涉嫌人士提出檢控。

未補價居屋業主不時與財務公司所簽署的貸款協議是以私人貸款的形式簽訂，過去二○一○至二○一五年度，涉嫌未事先獲得房屋署署長批准以未補價單位作按揭而違反《條例》第27A條的個案中，房屋署共檢控27名涉嫌人士，當中有11名人士被判罪名成立，3名人士被判罪名不成立，2名人士獲撤銷控罪。

財務公司

另一方面，根據《放債人條例》第30（1）條，任何人（包括財務公司）不得藉虛假、誤導性或欺騙性陳述、申述或允諾，或藉不誠實地隱瞞重要事實，而欺詐地誘使或企圖誘使任何人向放債人借款，違者可處罰款一萬元及監禁六個月。

居屋未補地價按揭犯法

政府資助房屋分為三類 :

• 「居者有其屋」計劃
• 「租者置其屋」計劃
• 綠表置居計劃 (綠置居)

一些本地銀行例如恒生，對這類按揭貸款興趣亦大，主要是有政府擔保，薄利但是穩陣。為了方便客戶了解，銀行更推出一些經網上已可做成的手續和服務，例即時物業估值、按揭計算機和網上遞交文件作申請。至於貸款條件，亦是各種借貸中，成數年期和利息，都極爲優惠，以下是恒生銀行的情況。

「居者有其屋」計劃

• 包括一手居屋及第二市場未補地價之居屋
• 綠表: 居屋按揭成數高達樓價之95%
• 白表: 居屋按揭成數高達樓價之90%
• 還款期長達25年
• 免提早贖樓費

「租者置其屋」計劃

• 公屋按揭貸款額高達樓價之100%
• 還款期長達25年
• 免部份還款手續費及提早贖樓費

綠表置居計劃 (綠置居)

• 以綠表資格購買興建中的公屋單位
• 綠置居按揭成數高達樓價之95%
• 還款期長達25年
• 免提早贖樓費

居者有其屋計劃，簡稱「居屋」，很多人希望得到，符合居屋申請資格的家庭或個人會以低於市價買入政府資助單位，折扣可以去到6成買入，兼且到出售時才要按市值補地價給房委會。

居屋按揭特點，是銀行會向置業買方借出高於金管局規定的貸款成數，貸款高達樓價的95%，按揭還款期長達25年，即是連同各樣支出，幾十萬元便可以成功置業。

一些銀行如滙豐及中銀，在辦理申請手續會提供靈活的還款計劃，幫助居屋買家。

居屋按揭市場分一手和二手，向政府購買和二手私人買賣。如果是直接向政府購買合資格單位，即一手新居屋，申請程序如下：

第1步
向房屋委員會（”房委”）遞交填妥的申請表並繳交登記費。

第2步
首先，我們須分開白表及綠表資格者，需要不同百分比的首期或訂金。

符合白表資格的申請者：
收取揀樓通知書。揀樓並簽訂買賣合約及繳交樓價10%作首期或訂金。

符合綠表資格的申請者（現時公屋住戶）：
收取揀樓通知書。揀樓和簽訂買賣合約及繳交樓價5%作首期或訂金。

第3步
前往銀行辦理按揭貸款申請程序，您須帶備下列文件：

• 買賣合約
• 首期或訂金收據
• 身份證
• 銀行戶口資料
• 地址證明

第4步
於您將申請表、證明文件及買賣合約副本遞交予銀行批核後，銀行會發出詳細按揭函件給您。收到入伙紙後，前往律師樓簽署樓契及按揭契 。

第5步
在完成交易時領取購入單位的收樓紙，然後到房委辦事處安排取鑰匙收樓，正式成為業主。

如果樓宇業權不好，銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售，則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方，買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦，但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任，比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續，只要上土地註冊處查看業主是誰，將屋契拿到手，繼而核對一下賣方身份証，買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序，只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查，除了上述工夫，還要追溯樓宇對上的契據，直至足夠起碼十五年，嚴格來說，律師有責任翻查所有舊樓契，包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書，應有盡有，以至是超過15年長，因為樓宇的業權有過問題，即使是過了15年，還是對業權有影響，契出現問題，不可以被稱為好的業權，英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見，早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方，樓宇契據很多時並不齊全，以至要走上土地註冊處翻查檔案，並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外，一些重要契據，尤其是授權書(power of attorney)一類的東西，可能不知去向，最惡劣的，是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中，以至連副本也找不到，如此一來，樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易，例子多，因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題，即使是過了15年，還是對業權有影響，契出現問題，不可以被稱為好的業權( good title)。