分類: 樓宇

1. 消耗表

• 消耗表的位置不當，準買家難以查閱。
• 消耗表的資訊不完整，準買家需額外查閱其他文件。

2. 購樓意向登記數目

• 發展商申報的地產代理購樓意向登記數目，可能與地產代理公布的數目有所出入。
• 目前並無一個統一渠道公布所有地產代理公司就該發展項目申報的入票數字。

3. 代客墊支

• 地產代理不得向準買家提供或提出提供貸款。

4. 現場推銷

• 售樓處的熱鬧氣氛，容易令準買家衝動簽約。
• 準買家應審慎考慮自身條件，切勿輕信現場推銷。

額外建議

• 準買家應查閱有關發展項目的成交紀錄冊，了解實際銷情。
• 不要輕信有關發展項目銷情的傳言。

結語

準買家在購買未落成發展項目前，應仔細留意上述陷阱，以保障自身權益。

1. 什麼是「踢契」？
「踢契」正式名稱為「業權盤問」，是指在簽署臨時買賣協議或買賣合同後，賣方需出具、呈現並證明物業的業權合法無虞且市場接受。這項程序確保了買賣雙方的權益，尤其是在不動產交易中，因為不動產涉及重大資金投入。賣方的責任是提供有關物業業權的一切必要信息，而買方則有權提出任何合理的疑問以確保交易的安全性。如果買方提出合理的詢問，而賣方不予回應或答非所問，買方有權拒絕交易，視之為賣方未履行業權責任。

2. 何謂業權無虞？
業權無虞指的是賣方需證明自己擁有即將出售物業的產權，並且無第三方擁有介入出售該物業的權利。這涉及到不僅是物業標的本身，還包括與物業相關的一切權益和法律文件。買方需要確保他們購買的物業不會受到未來的法律爭議或其他不利因素的影響。

3. 甚麼情況容易引發「踢契」？
「踢契」通常出現在以下情境：賣方非物業業主、賣方未通知買方存在違建物、或賣方未清楚交代有關物業的潛在問題。即使物業業權本身無問題，如果賣方未能在指定的交易時間提供某些文件的鑑證副本，也可能引發「踢契」。這個程序的目的是保障交易的公平和透明性。

4. 何時可以提出疑問？
買方應在合理時限內提出業權疑問，通常為收到樓契文件後的七個工作天內。這是一個有限的時間窗口，用來確保買方有足夠的時間檢查文件並提出疑問。如果超過此時限，買方視為放棄疑問權利，因此，時機非常重要。

5. 「踢契」有何後果？
如果買方成功進行「踢契」，則買方有權終止買賣合同，取回訂金，並向印花稅署申請退還印花稅。此外，買方還可能根據合同條款提起法律訴訟，以追求其他損害賠償。這是一個強制執行機制，用來保護買方的權益。

6. 業主如何避免「踢契」風險？
不論身為賣方或買方，建議聘請了解樓宇買賣的律師處理物業交易事宜。作為業主，律師需確保順利完成交易，並負責與買方律師保持溝通，以及清晰地提供所有相關文件。作為買方，律師需精通驗契程序，以確保所購物業的業權無虞，並能及早識別任何可能的問題。這樣可以最大程度地降低「踢契」風險，確保順利的不動產交易。

在香港，租客違反租約條款，業主可以終止租約，並要求租客在指定期限內遷出。

以下是一些常見案例：

1. 租客拖欠租金：如果租客拖欠租金超過一個月，業主可以向租客發出律師信，要求租客在指定期限內繳付租金。如果租客在指定期限內仍未繳付租金，業主可以提出終止租約。
2. 租客擅自轉租：如果租客未經業主同意擅自轉租物業，業主可以向租客提出終止租約。
3. 租客的行為影響其他租戶或物業的安全或衛生：如果租客的行為影響其他租戶或物業的安全或衛生，業主可以向租客提出終止租約。

業主提出終止租約前，應先諮詢律師，以確保合法程序。

2005年，星島地產集團報導，集團詐騙集團趁機分一杯羹。一群「黨」在市場上。他們搜查和購買舊建築物中的未經授權的財產。在簽署臨時買賣協議後，他們開始了合同。他們的目的是敲詐業主或要求大幅降低物業價格，從10萬到100萬不等，否則他們會通知政府部門拆除被淹沒的建築物。據悉，這批「踢契黨」的目標物業主要集中在大埔康樂公園、西貢、跑馬地等違章建築的舊樓。

據地產消息人士透露，「踢契黨」活躍在跑馬地、大埔康公園、西貢濱海灣等地區。在Hong Park和 Marina Cove的至少4起案件中，受害者被勒索了10萬元。它的範圍從超過一百萬。因為他們不想宣傳，他們有一種多一件不如少一件的心態，並且補償了這件事，但沒有採取法律行動。

受害者不想公開未經授權的結構
由於人手有限，當局無法立即處理各類違例建築。但是，當接到公眾的投訴時，他們肯定會更加重視，包括派人到現場檢查現場。 ”。（建築物不能買賣。）

不少持有本地物業的港人，近期因移民緣故，委託律師辦理有法律效力的授權書。授權書有多種，用作賣樓的授權書，內容是具體地用作處理賣樓手續，主要是授權他人簽署合約和樓契，兼且辦理贖樓，對當事人説，最重要是收取賣樓款項。

在離港前經律師辦妥授權書，是最妥善方法，離港後，雖然也可以簽署，但必須找國際公證人notary public 來見證簽名，費用不多，但就多一重手續和花多些時間。

這類授權書相當詳細，為確保物業資料，例如業主姓名和物業地址正確，律師會替當事人在土地註冊署進行物業查冊。至於收費方面，則是相當平宜。

用途限制可在地段所屬的政府租契中找到。若屬分層單位，可參考入伙紙或大廈公契。如入伙紙沒有註冊(即本處沒有有關紀錄)，可向屋宇署申請副本。

可透過多個途徑取得這些資料：

• 樓宇的入伙紙或滿意紙(如已註冊)一般都載有樓宇落成日期，你可索取相關文件的副本。
• 差餉物業估價署的物業資訊網(www.rvdpi.gov.hk)(電話21508836)提供有關私人住宅物業樓齡的資料（鄉村式屋宇除外）。

在一 般情 況 下會 採 用以 下由城市規劃委員會所頒布的「工業用途」定義：凡任何地、處所或搭建物 ，若是用作貨品或物料的製造、更改、清洗、修 理、裝飾、精加工、出售前改裝、搗碎或拆除或 變換，或用作貯存、裝卸或處理貨品及貨物，或 用作進行與上述程序有關的培訓、研究、設計、 發展、品質管制及包裝者，均屬工業用途。

香港的土地差不多全部由香港特別行政區政府(下稱「特區政府」)租出或以其他方式批出。早年，本港土地契約的年期計有 三種 :

1. 75 年、
2. 99 年或
3. 999 年。

其後，港島及九龍市區的土地契約年期劃一為 75 年，並容許該等契約續期，惟承租人每年須根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。

至於新界及新九龍的土地契約，年期一般為 99 年減三天，由一八九八年七月一日起計。

在一九八五年五月二十七日(《聯合聲名》生效之日)至一九九七年六月三十日期間，當局按照《聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契約年期，不得超逾二Ｏ四七年六月三十日，契約的承租人須繳付地價和名義租金至一九九七年六月三十日，該日以後則須每年繳納租金，款額相當於相關土地應課差餉租值的百分之三。至於在一九九七年六月三十日前期滿的契約，亦可根據《聯合聲明》的規定續期至二Ｏ四七年，惟短期租約和特殊用途契約則除外。

對於私人工業地違反相關地契條款 情況，工廈單位被改作零售商店，改作兒童興趣班用途，在地政總署「釘契」後仍未糾正，地政總署會根據地契及援引《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》，重收有關的工業地，而有關措施將被視作為常規慣例執行。

在重收土地後，地政總署會給予合理時間，讓留在該已成為政府土地的地段上的佔用人遷出。如該工業地的前業權人日後根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》就重收土地尋求寬免，倘若政府同意給予有關寬免，可於其時施加適當的條件，例如業權人已糾正違契事項及繳付一切相關的費用、開支、罰款及／或滿足其他附加的條款 。

視乎在同一時間須處理的個案數量，個別分區地政處或需就個案訂立優次，按序處理。考慮優次的因素包括違規情況的規模和嚴重性，以及在環境和衞生等方面的潛在風險。

臨時買賣合約是有法律效力的文件，買樓和賣樓，在簽署前要看清楚臨時合約的條文。經地産代理買入的物業，臨時合約是印好的表格，印上標準條款，只須填入相關內容便妥當。

「釘契」指的是物業有「負累」，這種負累，令物業業權産生可大可小的疑問。

釘契內容會在土地註冊處登記冊上登記，令買方可以經查冊得知。支付些少費用，可以在土地註冊處拿到「釘契」副本，小則引伸「負債」或「錢銀」問題，例如單位欠交管理費，被管理公司「釘契」，這是「細釘」，只要找清欠款和支付行政/手續費，便可「解釘」或「解契」，用錢可以解決的問題，便是小問題。

但「釘契」也可以是件大事，令業權構形重大「瑕疵」，這包括物業有嚴重僭建，要找則師向屋宇署入紙拆除還原，解決的時間長、手續麻煩和花費不易計算，更嚴重的，是法庭已有案例指明，這類僭建是對業權構成障礙，屬於「業權瑕疵」title defect 或 産生defective title。

「落釘」的人必須在權益上與物業權益有關，「釘契」目的便是確保「釘契」人的權益，物業被落了釘，業主出售或扺押物業時，必須「解釘」才可成事，原因是買方或銀主一般都不會承受「釘契」帶來的業權負債後果或未確定的法律責任。

在物業進行買賣、轉名或按揭時，律師會在土地註冊處查閱物業記錄冊，查清業權是否完整無瑕，確保不存在可能影響下手權益的問題。就此，律師便會向賣方提交業權質詢，去除「釘契」引起的業權問題。

什麽時候要弄清物業是否存在「釘契」？答案是在簽署臨時合約之前，兼且必須諮詢律師，原因是「釘契」可大可小，簽了約、付了訂，便容易産生糾紛，甚至要去到打官司。

因此，買家對物業産生購買興趣，應先要查清楚該物業會否「有釘」，又是什麽的「釘」。

如果「釘」是個易解決的問題，例如欠交管理費，買賣雙方可以商量如何解決「釘契」，也商量好便可以在臨時買賣合約中註明如何處理，包括成交前多久、由誰負責。

被「釘契」的物業買賣能否進行，基本上是視乎雙方的協議或意願，「釘契」並非一件令物業「必然不能買賣」的事，由於涉及「第三者權益」，例如管理公司、政府，問題亦可大可小，律師的意見和參與是必需的，避免産生爭拗而後悔莫及。

加按居屋

根據房屋條例，在五年轉讓限制期內，或在該五年過後而補價又尚未繳付的情況下，業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。把單位加按獲房屋署署長批准才可以進行。可獲批准的原因包括：

• 籌措醫藥費；
• 家庭成員的教育費；
• 殮葬費；
• 業主因離婚 / 分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費；
• 業主因生意出現財政困難，以致難以應付開支。

安老按揭「劃一批准」的安排

房屋署署長已向香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)的安老按揭計劃下的所有參與銀行及香港按揭管理有限公司(按揭管理公司)給予「劃一批准」，准許參與銀行及按揭管理公司與年滿60歲或以上房委會未補價資助出售單位的合資格長者業主訂立安老按揭。長者業主可利用其未補價單位作為抵押品，向參與銀行或按揭管理公司借取安老按揭貸款。

在「劃一批准」的安排下，有意透過參與安老按揭計劃作加按的長者業主，可直接向安老按揭計劃的參與銀行或轉介銀行申請。

「劃一批准」准許參與銀行及按揭管理公司與年滿60歲或以上房委會未補價資助出售單位的合資格長者業主訂立安老按揭。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

居屋未補地價按揭犯法

未補地價或未獲房屋署署長批准 不得將單位出售、出租、按揭

「居者有其屋」計劃（居屋）屬於資助房屋，由香港房屋委員會（房委會）以低於市值價格售予合資格申請人。資助出售房屋單位（包括居屋）的轉讓設有限制。根據《房屋條例》（《條例》）附表規定，居屋單位設有轉讓限制，除非業主符合指定條件（例如支付補價/補地價或獲房屋署署長批准等），業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。

未補地價加按

現時資助出售房屋單位業主如欲在尚未繳付補價/未補地價的情況下把單位加按，必須事先獲得房屋署署長批准，而房屋署署長在給予批准時，會按情況訂出條件。業主把單位加按時，必須遵循該等條件。

只有當業主經濟有困難，並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時，加按申請才會獲批准。可獲批准的原因包括：籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、業主因離婚或分居而根據離婚令需向配偶支付一筆金額或支付贍養費，以及業主因生意出現財政困難，以致難以應付開支。如業主因其他原因（如個人財務問題）申請加按，則須根據個別情況考慮。

獲房屋署署長批准的加按款額

獲批准的加按款額，最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定的單位售價的80%與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額。過去五年（即二○一○／一一至二○一四／一五年度），未補價的資助出售房屋單位業主（包括居屋及「租者置其屋」計劃等）獲房屋署署長批准加按的個案共1 771宗。

第17B條「無效的讓與等」規定

房屋條例》第17B條關於「無效的讓與等」規定，在指定的情況下，「作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與，連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議，均屬無效」。房屋條例》第27A條進一步規定，任何人作出第17B條所述的讓與或訂定有關協議，不論該人是以貸款人或借款人或其他身分行事，均屬犯罪，最高刑罰為罰款50萬元及監禁1年。在貸款協議中包含以未補價居屋單位作抵押貸款，會觸及第17B條及違反第27A條。

在考慮這些個案是否提出檢控時，房屋署會視乎每一個案的實際情況，特別是貸款文件內的合約條款或字眼是否有涉及按揭而構成違反《條例》，在掌握到充分證據後，房屋署會根據房屋條例》第27A條對涉嫌人士提出檢控。

未補價居屋業主不時與財務公司所簽署的貸款協議是以私人貸款的形式簽訂，過去二○一○至二○一五年度，涉嫌未事先獲得房屋署署長批准以未補價單位作按揭而違反《條例》第27A條的個案中，房屋署共檢控27名涉嫌人士，當中有11名人士被判罪名成立，3名人士被判罪名不成立，2名人士獲撤銷控罪。

財務公司

另一方面，根據《放債人條例》第30（1）條，任何人（包括財務公司）不得藉虛假、誤導性或欺騙性陳述、申述或允諾，或藉不誠實地隱瞞重要事實，而欺詐地誘使或企圖誘使任何人向放債人借款，違者可處罰款一萬元及監禁六個月。

居屋未補地價按揭犯法

政府資助房屋分為三類 :

• 「居者有其屋」計劃
• 「租者置其屋」計劃
• 綠表置居計劃 (綠置居)

一些本地銀行例如恒生，對這類按揭貸款興趣亦大，主要是有政府擔保，薄利但是穩陣。為了方便客戶了解，銀行更推出一些經網上已可做成的手續和服務，例即時物業估值、按揭計算機和網上遞交文件作申請。至於貸款條件，亦是各種借貸中，成數年期和利息，都極爲優惠，以下是恒生銀行的情況。

「居者有其屋」計劃

• 包括一手居屋及第二市場未補地價之居屋
• 綠表: 居屋按揭成數高達樓價之95%
• 白表: 居屋按揭成數高達樓價之90%
• 還款期長達25年
• 免提早贖樓費

「租者置其屋」計劃

• 公屋按揭貸款額高達樓價之100%
• 還款期長達25年
• 免部份還款手續費及提早贖樓費

綠表置居計劃 (綠置居)

• 以綠表資格購買興建中的公屋單位
• 綠置居按揭成數高達樓價之95%
• 還款期長達25年
• 免提早贖樓費

居者有其屋計劃，簡稱「居屋」，很多人希望得到，符合居屋申請資格的家庭或個人會以低於市價買入政府資助單位，折扣可以去到6成買入，兼且到出售時才要按市值補地價給房委會。

居屋按揭特點，是銀行會向置業買方借出高於金管局規定的貸款成數，貸款高達樓價的95%，按揭還款期長達25年，即是連同各樣支出，幾十萬元便可以成功置業。

一些銀行如滙豐及中銀，在辦理申請手續會提供靈活的還款計劃，幫助居屋買家。

居屋按揭市場分一手和二手，向政府購買和二手私人買賣。如果是直接向政府購買合資格單位，即一手新居屋，申請程序如下：

第1步
向房屋委員會（”房委”）遞交填妥的申請表並繳交登記費。

第2步
首先，我們須分開白表及綠表資格者，需要不同百分比的首期或訂金。

符合白表資格的申請者：
收取揀樓通知書。揀樓並簽訂買賣合約及繳交樓價10%作首期或訂金。

符合綠表資格的申請者（現時公屋住戶）：
收取揀樓通知書。揀樓和簽訂買賣合約及繳交樓價5%作首期或訂金。

第3步
前往銀行辦理按揭貸款申請程序，您須帶備下列文件：

• 買賣合約
• 首期或訂金收據
• 身份證
• 銀行戶口資料
• 地址證明

第4步
於您將申請表、證明文件及買賣合約副本遞交予銀行批核後，銀行會發出詳細按揭函件給您。收到入伙紙後，前往律師樓簽署樓契及按揭契 。

第5步
在完成交易時領取購入單位的收樓紙，然後到房委辦事處安排取鑰匙收樓，正式成為業主。

破產令對破產人的財產會帶來很大的影響，在法庭頒布破產令後，破產人的所有財產(包括香港以外地方)，連同破產人住所佔有的業權份額，例如長命契利益，將會歸屬破產案受託人，兼且一直歸屬受託人直至到破產人的「破產產業管理完結」，注意是「管理完結」而不是解除破產，所謂「管理完結」，即是變賣破產人的物業權益。也就是説，當破產人獲解除破產後，首次破產四年期完，仍然不可以取回破產人的單名/聯名物業。破產解除後，只是不再是破產人身份，不用受到生活上的限制，四年「破產監」完畢；破產人的受託人將繼續為債權人的利益管理破產人未變現的破產產業。

常見情況是破產人擁有聯名自住物業，按照法律，破產人物業所佔的權益份額，仍會歸屬破產案受託人，受託人會嘗試出售破產人的物業權益，然後把套得現金分發給債權人，買賣財產時，不論在破產眀四年內或之後，價格是根據買賣時有關財產的市值釐定，隨市況變動。

至於變賣套現，買家或出價一方，通常會是聯名物業的另一業主，目的是在統一業權份額後，恢復物業的完整性。

財仔宣傳可將居屋加按，但在未補情況下做按揭，觸犯乃刑事罪行，因此，手緊不要將居屋按揭。而房屋署就曾在2015年七月十九日提醒所有受資助房屋單位業主，如欲將單位加按，必須留意及嚴格遵循《房屋條例》內的規定，所指的就是條例中的刑事責任和罰則。

根據《房屋條例》，未補價的受資助房屋單位，即居屋、私購公屋，在未事先獲得房屋署署長批准的情況下，如發現被按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與及協議這樣做，均屬無效，參與者更屬違法。

《房屋條例》第27A條亦將第17B條規定為無效的讓與行為刑事化，最高刑罰為罰款五十萬及監禁一年。

五名居屋業主因干犯非法讓與被法庭裁定罪名成立

2015年6月間有5名居屋業主及2間財務公司，因干犯非法讓與等罪行而被法庭裁定罪名成立。

案件涉及干犯非法讓與等罪行的個案共4宗，發出的傳票共9張，有關的居屋業主以貸款協議或第二按揭方式，將其居屋單位作抵押向財務公司借貸，因而違反《房屋條例》。案件在本年6月29日於九龍城裁判法院進行提訊，所有被告均認罪及被裁定罪名成立。幸運的是，5名居屋業主各被判罰款五千元，而2間財務公司的4張傳票各被判罰款八千元，不用坐監。

根據房署資料，由2013-15年中，房屋署向干犯非法讓與等罪行的居屋業主及財務公司共發出27張傳票，20張成功定罪，被判罰款由五千元至二萬元。一間財務公司不服裁決，向高等法院原訟法庭提出上訴，但此上訴已在七年五月十二日被駁回。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

網上查冊服務

網上查冊服務，正式名稱是「綜合註冊資訊系統」。網上查冊服務
服務是透過互聯網為用戶提供查冊服務。這個叫做「綜合註冊資訊系統」網上服務是以下列兩類形式提供：

• 非經常用戶性質，通常是間中做的用戶，例如揾樓人士想了解物業的歷史，特別是現在業主用什麽價錢買入，以便於討價還價用。和
• 登記用戶性質。大多是較具規模的律師行和地產代理，是他們日常必須進行的工作。

服務有兩個版本：桌面版及流動版，都是以瀏覽器連接，流動版是可以用平版或手機使用，使用iOS或Android平台。

網上可以索取土地文件副本。副本可以閱覽、下載、電郵、傳真、郵遞及櫃位領取。

櫃位查冊及自助查冊
要前往土地註冊處客戶服務中心及各新界查冊中心，可以查閱全港各區物業的土地登記冊，及訂購土地文件副本。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search)，是十分重要的，因為買了的新業主，在買入單位後，仍然要負責，因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在責務或負累影響」，這點必須向律師尋業意見和解答，曾經有人因為對此「一知半解」，結果墮進陷阱而未有察覺，切記小心。

香港所有物業，於土地註冊處都儲存了業權公開紀錄，稱為土地登記資料，任何市民付費便可以查閱。

於土地註冊處索取物業的土地登記冊，可以得知物業的詳細資料，包括以下：

• 舊有和現在的業主名字，
• 其它權益及有沒有任何已經註冊的土地文件可能對業主權益有不利的影響。

如何閱讀土地登記冊(land register)？

「查冊資料」是以電腦格式印出， 在「物業資料」一欄可以見到：

• 物業的地址和地段編號；
• 物業的政府批約文件；
• 物業所在土地的批約年期；
• 所佔地段份數。

「業主資料」一欄資料：

• 現時和過往的業主。

在「物業涉及的轇輵」一欄資料：

是否有：

• 政府所發出的違例建築物的清拆令；
• 未繳付物業管理費(必須已經註冊了稱為收費備忘錄的文件，俗稱「釘契」)；
• 大廈保養和維修工程(必須已經註冊了稱為大廈保養和維修工程命令或通知，俗稱「釘契」)；
• 該單位未解除的按揭；或
• 有關該單位的法律訴訟。

在「等待註冊的契約」一欄資料：

• 有沒有中止註冊或未完成註冊而可影響其
  後的交易的契約。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search)，是十分重要的，因為買了的新業主，在買入單位後，仍然要負責，因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在債務或負累影響」，這點必須向律師尋業意見和解答，曾經有人因為對此「一知半解」，結果墮進陷阱而未有察覺，切記小心。

如果樓宇業權不好，銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售，則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方，買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦，但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任，比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續，只要上土地註冊處查看業主是誰，將屋契拿到手，繼而核對一下賣方身份証，買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序，只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查，除了上述工夫，還要追溯樓宇對上的契據，直至足夠起碼十五年，嚴格來說，律師有責任翻查所有舊樓契，包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書，應有盡有，以至是超過15年長，因為樓宇的業權有過問題，即使是過了15年，還是對業權有影響，契出現問題，不可以被稱為好的業權，英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見，早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方，樓宇契據很多時並不齊全，以至要走上土地註冊處翻查檔案，並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外，一些重要契據，尤其是授權書(power of attorney)一類的東西，可能不知去向，最惡劣的，是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中，以至連副本也找不到，如此一來，樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易，例子多，因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題，即使是過了15年，還是對業權有影響，契出現問題，不可以被稱為好的業權( good title)。

政府在批準私人大廈建築之前，都有由建築署發出的所謂批示圖則(Approved Plan)，這批示圖則存放在建築署的檔案紀錄之中，即使是廿多卅年前的陳年舊紀，也能一一翻查。

由於僭建的建築物不屬於並批示的範圍，因此第一手之樓契就必然沒有僭建物的描述，買賣雙方根本無從以契據方式進行有關的買賣，要查清楚建築物，如閣樓和露台是否僭建，除查看樓契的描述外，還可到建築署翻查批示圖則。

另一與僭建物有關的問題，是僭建物因為是屬於非法建築物，極可能會因觸犯官地契約條款而導致政府封地，觸動的業權的問題，換言之，有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title)，業主沒有業權上十足的保障，加上公契也會對小業主各有所求，不准業主僭建，如果沒有僭建的業主聯手向僭建的業主提出控訴，他們如果得值的話，除了要拆除僭建物，還須賠償律師費。

市民如果想成為小業主，務必要小心緊慎，睇樓時要四周看清看楚為妙，免致購入了僭建東西後，付了錢而又察覺不屬樓契所指物業的一部份。

僭建是非法建築物，觸動的業權的問題，換言之，有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title)，

• 靈活年金年期
  10 / 15 / 20 年或終生可供選擇
• 一筆過貸款
  除每月年金外，亦可申請提取一筆過貸款以應付下列情況：
  • 全數清還有關物業的原有按揭(只適用於申請安老按揭貸款時)
  • 支付物業的家居改善、維修及保養工程開支
  • 支付醫療開支(包括香港境外的治療)
  • 支付為辦理持久授權書或根據《精神健康條例》第II部向法院申請有關命令而須向有關律師及醫生支付的費用
    為資助房屋單位補地價
  • 支付購買骨灰龕位及墓地，以及殯葬服務的費
• 兩種按揭利率
  借款人可選擇浮息或定息按揭計劃
• 安居於原有物業
• 終生毋須還款
• 除非安老按揭貸款因特定情況而被終止，否則您可終生毋須還款
• 不會因提前全數清還貸款而徵收罰款
• 設有六個月的冷靜期
• 特定情況下可靈活將物業出租
  (如借款人已持有有關物業達1年或以上，以及所有借款人均符合以下條件，他便可申請將有關物業出租：
  • 聲明已經退休；或
  • 因接受長者或醫療護理服務而遷出物業
  • 如借款人的物業屬未補地價的資助出售房屋，借款人必須就出租安排獲得有關當局書面同意。)

• 在正式申請安老按揭貸款前，有意申請者必須預約合資格的輔導
  顧問（輔導顧問為執業律師），安排輔導會面。
• 輔導的目的是協助有意申請者進一步了解：
  (i) 安老按揭貸款的特色；
  (ii) 作為安老按揭貸款借款人的主要權益和責任；及
  (iii) 取得安老按揭貸款的法律後果
• 合資格的輔導顧問會向已成功完成輔導會面的有意申請者發出《輔
  導證書》。
• 輔導費 ： 借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。

申請銀行按揭要準備以下文件：

• 借款人和擔保人的身份證或護照複印件（如有必要）
• 買賣協議或近期還款表
• 銀行存摺或最近的工資單
• 最新的稅單，雇主申報表[表格I.R.D 56 B]或雇主信