如何買入釘契物業?不應該買入釘契物業?

「釘契」指的是物業有「負累」,這種負累,令物業業權産生可大可小的疑問。

釘契內容會在土地註冊處登記冊上登記,令買方可以經查冊得知。支付些少費用,可以在土地註冊處拿到「釘契」副本,小則引伸「負債」或「錢銀」問題,例如單位欠交管理費,被管理公司「釘契」,這是「細釘」,只要找清欠款和支付行政/手續費,便可「解釘」或「解契」,用錢可以解決的問題,便是小問題。

但「釘契」也可以是件大事,令業權構形重大「瑕疵」,這包括物業有嚴重僭建,要找則師向屋宇署入紙拆除還原,解決的時間長、手續麻煩和花費不易計算,更嚴重的,是法庭已有案例指明,這類僭建是對業權構成障礙,屬於「業權瑕疵」title defect 或 産生defective title。

「落釘」的人必須在權益上與物業權益有關,「釘契」目的便是確保「釘契」人的權益,物業被落了釘,業主出售或扺押物業時,必須「解釘」才可成事,原因是買方或銀主一般都不會承受「釘契」帶來的業權負債後果或未確定的法律責任。

在物業進行買賣、轉名或按揭時,律師會在土地註冊處查閱物業記錄冊,查清業權是否完整無瑕,確保不存在可能影響下手權益的問題。就此,律師便會向賣方提交業權質詢,去除「釘契」引起的業權問題。

什麽時候要弄清物業是否存在「釘契」?答案是在簽署臨時合約之前,兼且必須諮詢律師,原因是「釘契」可大可小,簽了約、付了訂,便容易産生糾紛,甚至要去到打官司。

因此,買家對物業産生購買興趣,應先要查清楚該物業會否「有釘」,又是什麽的「釘」。

如果「釘」是個易解決的問題,例如欠交管理費,買賣雙方可以商量如何解決「釘契」,也商量好便可以在臨時買賣合約中註明如何處理,包括成交前多久、由誰負責。

被「釘契」的物業買賣能否進行,基本上是視乎雙方的協議或意願,「釘契」並非一件令物業「必然不能買賣」的事,由於涉及「第三者權益」,例如管理公司、政府,問題亦可大可小,律師的意見和參與是必需的,避免産生爭拗而後悔莫及。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

未補地價或未獲房屋署署長批准 不得將單位出售、出租、按揭

「居者有其屋」計劃(居屋)屬於資助房屋,由香港房屋委員會(房委會)以低於市值價格售予合資格申請人。資助出售房屋單位(包括居屋)的轉讓設有限制。根據《房屋條例》(《條例》)附表規定,居屋單位設有轉讓限制,除非業主符合指定條件(例如支付補價/補地價或獲房屋署署長批准等),業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。

未補地價加按

現時資助出售房屋單位業主如欲在尚未繳付補價/未補地價的情況下把單位加按,必須事先獲得房屋署署長批准,而房屋署署長在給予批准時,會按情況訂出條件。業主把單位加按時,必須遵循該等條件。

只有當業主經濟有困難,並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時,加按申請才會獲批准。可獲批准的原因包括:籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、業主因離婚或分居而根據離婚令需向配偶支付一筆金額或支付贍養費,以及業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。如業主因其他原因(如個人財務問題)申請加按,則須根據個別情況考慮。

獲房屋署署長批准的加按款額

獲批准的加按款額,最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定的單位售價的80%與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額。過去五年(即二○一○/一一至二○一四/一五年度),未補價的資助出售房屋單位業主(包括居屋及「租者置其屋」計劃等)獲房屋署署長批准加按的個案共1 771宗。

17B條「無效的讓與等」規定

房屋條例》第17B條關於「無效的讓與等」規定,在指定的情況下,「作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與,連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議,均屬無效」。房屋條例》第27A條進一步規定,任何人作出第17B條所述的讓與或訂定有關協議,不論該人是以貸款人或借款人或其他身分行事,均屬犯罪,最高刑罰為罰款50萬元及監禁1年。在貸款協議中包含以未補價居屋單位作抵押貸款,會觸及第17B條及違反第27A條。

在考慮這些個案是否提出檢控時,房屋署會視乎每一個案的實際情況,特別是貸款文件內的合約條款或字眼是否有涉及按揭而構成違反《條例》,在掌握到充分證據後,房屋署會根據房屋條例》第27A條對涉嫌人士提出檢控。

未補價居屋業主不時與財務公司所簽署的貸款協議是以私人貸款的形式簽訂,過去二○一○至二○一五年度,涉嫌未事先獲得房屋署署長批准以未補價單位作按揭而違反《條例》第27A條的個案中,房屋署共檢控27名涉嫌人士,當中有11名人士被判罪名成立,3名人士被判罪名不成立,2名人士獲撤銷控罪。

財務公司

另一方面,根據《放債人條例》第301)條,任何人(包括財務公司)不得藉虛假、誤導性或欺騙性陳述、申述或允諾,或藉不誠實地隱瞞重要事實,而欺詐地誘使或企圖誘使任何人向放債人借款,違者可處罰款一萬元及監禁六個月。

居屋未補地價按揭犯法

政府資助房屋按揭貸款

政府資助房屋分為三類 :

  • 「居者有其屋」計劃
  • 「租者置其屋」計劃
  • 綠表置居計劃 (綠置居)

一些本地銀行例如恒生,對這類按揭貸款興趣亦大,主要是有政府擔保,薄利但是穩陣。為了方便客戶了解,銀行更推出一些經網上已可做成的手續和服務,例即時物業估值、按揭計算機和網上遞交文件作申請。至於貸款條件,亦是各種借貸中,成數年期和利息,都極爲優惠,以下是恒生銀行的情況。

「居者有其屋」計劃

  • 包括一手居屋及第二市場未補地價之居屋
  • 綠表: 居屋按揭成數高達樓價之95%
  • 白表: 居屋按揭成數高達樓價之90%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

「租者置其屋」計劃

  • 公屋按揭貸款額高達樓價之100%
  • 還款期長達25年
  • 免部份還款手續費及提早贖樓費

綠表置居計劃 (綠置居)

  • 以綠表資格購買興建中的公屋單位
  • 綠置居按揭成數高達樓價之95%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?

按揭是用來保障身為銀主的銀行在貸款上的權益,因此銀行衹會找「信得過」的律師行來代辦,怎樣才「信得過」,沒有絶對標準,因此每間銀行都會有自己的一份名單,行內稱之為「on the list」(認可律師行),如承果業主要造按揭時,必需是銀行認可的律師行才可成功辦理按揭契手續,如律師行不在認可律師list內,銀行便指派自己屬意的律師行來辦理,結果買樓和按揭手續由不同的律師行辦理,手續添麻煩,更加要花多一倍律師費。

因此,買家或轉按業主,在交易前先向律師樓或銀行查詢被揀的律師行是否在銀行的「認可律師行名單」內,避免以上壞情況出現。

熟悉並從事樓宇買賣及按揭程序的葉謝鄧律師行律師陳婉明表示,該行是買樓轉按客戶的熱門之選,原因是該行在近乎所有銀行的名單上都是on list,包括一些較為泠門的銀行。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

居屋按揭申請手續

居者有其屋計劃,簡稱「居屋」,很多人希望得到,符合居屋申請資格的家庭或個人會以低於市價買入政府資助單位,折扣可以去到6成買入,兼且到出售時才要按市值補地價給房委會。

居屋按揭特點,是銀行會向置業買方借出高於金管局規定的貸款成數,貸款高達樓價的95%,按揭還款期長達25年,即是連同各樣支出,幾十萬元便可以成功置業。

一些銀行如滙豐及中銀,在辦理申請手續會提供靈活的還款計劃,幫助居屋買家。

居屋按揭市場分一手和二手,向政府購買和二手私人買賣。如果是直接向政府購買合資格單位,即一手新居屋,申請程序如下:

第1步
向房屋委員會(”房委”)遞交填妥的申請表並繳交登記費。

第2步
首先,我們須分開白表及綠表資格者,需要不同百分比的首期或訂金。

符合白表資格的申請者:
收取揀樓通知書。揀樓並簽訂買賣合約及繳交樓價10%作首期或訂金。

符合綠表資格的申請者(現時公屋住戶):
收取揀樓通知書。揀樓和簽訂買賣合約及繳交樓價5%作首期或訂金。

第3步
前往銀行辦理按揭貸款申請程序,您須帶備下列文件:

  • 買賣合約
  • 首期或訂金收據
  • 身份證
  • 銀行戶口資料
  • 地址證明

第4步
於您將申請表、證明文件及買賣合約副本遞交予銀行批核後,銀行會發出詳細按揭函件給您。收到入伙紙後,前往律師樓簽署樓契及按揭契 。

第5步
在完成交易時領取購入單位的收樓紙,然後到房委辦事處安排取鑰匙收樓,正式成為業主。

樓宇買賣中,甚麼是「踢契」?

「踢契」是指在簽妥買賣合約後,買方以樓宇業權有瑕疵拒絕完成交易,目的是取消交易,取回訂金,甚至向賣方追究損失。

在簽約落訂前,買方尚未查驗業權是否良好,到事後查契時,發現樓契存在問題,不願成交,就只能用「踢契」方式取消買賣。

「踢契」名詞看來有點負面,像買方為了不想成交,而對業權進行不合理的挑剔,但查問或質詢業權(title requisitions),是買方法律或合約上給的正當權利,「踢契」例子包括舊契中有人簽名差別大、遺失授權書、缺少了應有正本契據、物業有違例建築物(僭建);賣方隱瞞單位已被列為「兇宅」等等。

如果買方的理據充分,賣方須退還訂金,取消交易,避免引起訴訟而需要作出賠償。

查問或質詢業權(title requisitions),是買方法律或合約上給的正當權利,「踢契」例子….

土地查冊(land search)方式

陳婉明律師 (Sharon Chan)
陳婉明律師 (Sharon Chan)

網上查冊服務

網上查冊服務,正式名稱是「綜合註冊資訊系統」。網上查冊服務
服務是透過互聯網為用戶提供查冊服務。這個叫做「綜合註冊資訊系統」網上服務是以下列兩類形式提供:

  • 非經常用戶性質,通常是間中做的用戶,例如揾樓人士想了解物業的歷史,特別是現在業主用什麽價錢買入,以便於討價還價用。和
  • 登記用戶性質。大多是較具規模的律師行和地產代理,是他們日常必須進行的工作。

服務有兩個版本:桌面版及流動版,都是以瀏覽器連接,流動版是可以用平版或手機使用,使用iOS或Android平台。

網上可以索取土地文件副本。副本可以閱覽、下載、電郵、傳真、郵遞及櫃位領取。

櫃位查冊及自助查冊
要前往土地註冊處客戶服務中心及各新界查冊中心,可以查閱全港各區物業的土地登記冊,及訂購土地文件副本。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search),是十分重要的,因為買了的新業主,在買入單位後,仍然要負責,因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在責務或負累影響」,這點必須向律師尋業意見和解答,曾經有人因為對此「一知半解」,結果墮進陷阱而未有察覺,切記小心。

土地登記資料和土地查冊(land search)有多重要?

土地查冊
土地查冊

香港所有物業,於土地註冊處都儲存了業權公開紀錄,稱為土地登記資料,任何市民付費便可以查閱。

於土地註冊處索取物業的土地登記冊,可以得知物業的詳細資料,包括以下:

  • 舊有和現在的業主名字,
  • 其它權益及有沒有任何已經註冊的土地文件可能對業主權益有不利的影響。

如何閱讀土地登記冊(land register)?

「查冊資料」是以電腦格式印出, 在「物業資料」一欄可以見到:

  • 物業的地址和地段編號;
  • 物業的政府批約文件;
  • 物業所在土地的批約年期;
  • 所佔地段份數。

「業主資料」一欄資料:

  • 現時和過往的業主。

在「物業涉及的轇輵」一欄資料

是否有:

  • 政府所發出的違例建築物的清拆令;
  • 未繳付物業管理費(必須已經註冊了稱為收費備忘錄的文件,俗稱「釘契」);
  • 大廈保養和維修工程(必須已經註冊了稱為大廈保養和維修工程命令或通知,俗稱「釘契」);
  • 該單位未解除的按揭;或
  • 有關該單位的法律訴訟。

在「等待註冊的契約」一欄資料:

  • 有沒有中止註冊或未完成註冊而可影響其
    後的交易的契約。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search),是十分重要的,因為買了的新業主,在買入單位後,仍然要負責,因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在責務或負累影響」,這點必須向律師尋業意見和解答,曾經有人因為對此「一知半解」,結果墮進陷阱而未有察覺,切記小心。

買家律師所辦手續和追查物業業權

如果樓宇業權不好,銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售,則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方,買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦,但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任,比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續,只要上土地註冊處查看業主是誰,將屋契拿到手,繼而核對一下賣方身份証,買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序,只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查,除了上述工夫,還要追溯樓宇對上的契據,直至足夠起碼十五年,嚴格來說,律師有責任翻查所有舊樓契,包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書,應有盡有,以至是超過15年長,因為樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權,英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見,早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方,樓宇契據很多時並不齊全,以至要走上土地註冊處翻查檔案,並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外,一些重要契據,尤其是授權書(power of attorney)一類的東西,可能不知去向,最惡劣的,是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中,以至連副本也找不到,如此一來,樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易,例子多,因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權( good title)。

多層大廈的僭建物

政府在批準私人大廈建築之前,都有由建築署發出的所謂批示圖則(Approved Plan),這批示圖則存放在建築署的檔案紀錄之中,即使是廿多卅年前的陳年舊紀,也能一一翻查。

由於僭建的建築物不屬於並批示的範圍,因此第一手之樓契就必然沒有僭建物的描述,買賣雙方根本無從以契據方式進行有關的買賣,要查清楚建築物,如閣樓和露台是否僭建,除查看樓契的描述外,還可到建築署翻查批示圖則。

另一與僭建物有關的問題,是僭建物因為是屬於非法建築物,極可能會因觸犯官地契約條款而導致政府封地,觸動的業權的問題,換言之,有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title),業主沒有業權上十足的保障,加上公契也會對小業主各有所求,不准業主僭建,如果沒有僭建的業主聯手向僭建的業主提出控訴,他們如果得值的話,除了要拆除僭建物,還須賠償律師費。

市民如果想成為小業主,務必要小心緊慎,睇樓時要四周看清看楚為妙,免致購入了僭建東西後,付了錢而又察覺不屬樓契所指物業的一部份。

僭建是非法建築物,觸動的業權的問題,換言之,有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title),

樓宇買賣與交鎖匙

賣樓在未付清所有樓價,便將鎖匙交給買家,對賣家來說,其益處只限於買家要負責由取匙日起的樓宇開支,這包括管理費、差餉、水電煤等東西,但至於銀行供款,則不包括在內。

現時樓宇買賣,交易日期離正式合約簽署日,會有一個月之久,賣方期間最少還要供多一期樓。

在法律上,買方收了鎖匙後,便是確認樓宇的業權是純正和無瑕疵的了,對買方來說,這是一件非常危險的事情來的,接受了業權便必須依時完成交易,如果銀行在辦理按揭過程中,認為業權不妥當,因此而拒絕貸款的話,買方無法找得另些借款人替代,便注定要毀約了,其最大損失便是訂金被全數沒收,如果在取匙後進行了裝修的話,損失便會更加厲害。

買家如果為了裝修方便,在未翻查屋契前便領取鎖匙的話,大可以在收條上寫明買方保留查驗業權的權利,如果業權有疑問,買賣便可以取消,當作交易從未有進行過,各自回復原先狀態,當然,各自也會有所損失,但只是律師費而矣,買家的開支比較厲害,因代表律師已經幫了他翻查舊屋契,就單位的業權試圖驗明正身,但苦無結果,買方對律師所做了的工作,還是要付錢的,最弊的,買方可能在取匙後開始了裝修工程,突然中斷便要向裝修公司給予一定的賠償。

買方或業主做二按必須得到一按銀行同意

律師評二按
                  陳婉明律師Sharon Chan評二按

買樓要做按揭情況十分普遍,但銀行在發放一按貸款(英文first mortgage or first legal charge)在買方完成物業買賣成交前,代表銀行的律師行,會在土地註冊做查冊,了解物業是否已經承造了二按或多重按揭。另外,即使做了一按,銀行的貸款合約或按揭契條款,會規定按揭借款人在承造二按前,必須先取得一按銀行的同意(bank consent)。

樓宇買賣、按揭

如果銀行發現違規二按個案,銀行要按金管局規定向客戶作出跟進,即是採取補救行動。

未經一按銀行同意下做了二按,等於為違反按揭契內的禁止條款,銀行有權追還所有欠款,甚至收樓。有銀行界人士表示,即使客戶存心隱瞞,銀行亦有機會將其找出,一經查證違規事實,銀行有權追收貸款,或直接加按息。

從事樓宇買賣按揭的葉謝鄧律師行陳婉明律師Sharon Chan 稱,「隱瞞二按風險極高,銀行為了確保自已遵守金管局規則,會以積極態度作出查冊,如果發現土地註冊廳有未經同意的二按登記,必定觸動銀行有所行動,例如立刻追收貸款,業主切勿這樣做」。

依時支付買樓印花稅

一些買樓的人士以為,買樓的交易交給了律師樓去辦理,便一定安全。

最近有一間律師樓出了事,結果被律師會接管,其中發现一項違規的事情,便是有超過二十宗的買樓交易,即使過了法例限期,即簽了買賣合約三十天内,仍然未有支付印花稅。

遲了支付印花稅,會遭受稅務局罰款,由一倍到十倍不等,情况可以很嚴重。

「神秘」公契 (secret deed of mutual covenants)

早前有報道就屯門兆安苑車位買賣作報導,該批合共255個的車位,乃由領展早前一批咼過出售,新業主計劃拆售,遭受住宅業主質疑。房委會回應指屋苑有一份「神秘公契」可證明屋苑車位可賣比非住宅業主。昨有報導指拆售煞停。

住宅業主不知道「神秘」公契,即係「枱底」、「秘密」、「暗室」,俗語話「唔見得光」。法律上,一份没有進行土地登記的業權文件,對第三者是没有約束力的。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

銀行與客戶簽訂按揭契約,一般會要求客戶在一份指定名單的律師樓之中選擇代表律師;有關措施,原來亦是一種控制風險的制度。

「on list律師」控制風險
一般銀行都有一個律師或律師樓名單,客戶向銀行申請按揭,銀行只會接受名單上的律師處理按揭契,行內稱呼為「on list律師」。而on list律師之設,是與風險管理因素有關的。 銀行的律師名單,不單單是一份列出不同律師樓名字的單張,內部更會為律師樓作出不同評級,只有評級較高的律師樓,可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。

原因 是,在香港的制度中,在處理按揭契時,樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名,向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況,銀行便會出現巨額損失。 銀行為減少上述風險,便有律師名單及分級制的設立。

分級標準
“基本的分級標準是:律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時,便可獲較高評級,可處理貸款額較高的按揭契約。相反,一些新成立的律師樓,便需要較長時間建立聲譽,才會為銀行接受,處理按揭契約。”

香港實行的是土地登記制度,在交易完成當天至最長30天內,樓契出現一個登記真空期,如果律師樓或其職員「出古惑」,銀行及買家均蒙受損失。舉例來說,在 一宗買賣中,買方(甲),與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿,甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契,以完成買賣合約。 同時如果甲要向銀行申請按揭,其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於,手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。

一般按揭操作,律師樓在樓宇成交當日(或之前),收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括:

a)律師將支 票入帳套現後捲款而走;
b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔),向多家銀行同時申請按揭,然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況,如果買方(債仔)是被冒充簽名的,本身不需要負上法律責任,而被騙的銀行們,便會出現損失。相反,在第一種情況,買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽,但款項被律師取走,未能按時完全交易,銀行及買方(債仔) 都出現損失。

On List有條件 為減低風險,銀行才制訂認可名單及設立內部分級制;一般來說,銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等,作為名列「認可名單」的基本條件。 對市民而言,他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務,而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制,對借款人亦是一重保障。 或者有人會認為,銀行只要將款項直接交予賣方,就可免卻「律師出古惑」的問題。

但物業買賣涉及眾多帳目的核數,一般人可能欠缺能力處理,在制度內有獨立及公正的第三者作調停,似乎是於交易各方都可接受的方法。 按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為,貸款人要充份肯定磚頭的完整性,免得影響其將來的行使力(enforceability),律師行提供完善抵押行使力的服務,但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。 銀行在批出按揭條件,而借款人又接受之後,雙方會簽訂「按揭契」,費用一般由借款人負責。

借款人選擇的律師在銀行律師名單吻合
如果借款人選擇的律師,正好在銀行律師名單吻合, 借貸雙方便可由同一律師代表,簽訂按揭契。相反,如借款人的律師不在銀行名單上,按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理,兩份律師費都由借款 人支付。 由於現時的物業買賣律師費,多數以「套餐」方式推出,即律師樓收取的費用,已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契,仍需支付一筆費用。 此外,由於部分按揭貸款會有附帶條款,牽涉更多工序,為求更有效率,銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓;此種情況下,先諮詢銀行可接受的律師名單,再從中選擇,會是較理想的方案。

(原文刊於按計劃著作《宏觀論按》)

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?