律師教你如何看清臨時買賣合約

臨時買賣合約是有法律效力的文件,買樓和賣樓,在簽署前要看清楚臨時合約的條文。經地産代理買入的物業,臨時合約是印好的表格,印上標準條款,只須填入相關內容便妥當。

1、買方和賣方身份
查看身份證,核對的買方和賣方名字和身份證號碼,地産代表一般會把身份證影印存檔。
2.、正確物業地址
地產代理會就物業在土地註冊處的地址進行冊查,以查冊地址作準。如果連平台、天台、天台或花園買入,必須寫入臨時合約。地址可以採用中文或英文。
3、物業交吉或連租約
這點買方要必須留意,因為如果要申請按揭,要向銀行事先講明,銀行的按揭成數和利息不同,成數可能較少、利息可能較高。臨約刪去不適用的字句,如果是「連租約」,便要寫下年期、租金、按金,最重要是成交時,賣方要將按金轉交買方。
4、 樓價
樓價是重要臨約條文,包括四個數字:總樓價、細訂、大訂和樓價尾數,計算機是重要工具。
5、日期正確
這包括兩個重要日期,支付大訂及簽署正式合約日期和成交日期,確保支付大訂和成交日子是買方和賣方已協議好的日子。
6、交易包括什麽電器和傢俬
一般是以備註寫明,例如冷氣機、熱水爐、洗衣機、抽油煙機。留下傢俬也要註明。相反,如果要賣方在成交前拆走或搬走,應該註明,避免爭議。由於這是二手舊電器,買方應該試試好壞。更小心做法是拍照作紀錄,在交易完成前驗樓時點算清楚。
7、地産代理佣金
一般以樓價1%計算,並註明金額,如果有別,在簽臨約前傾妥佣金金額和寫好。
8、備註
備註的條文,往往是因為標準條款中缺乏,例如單位改建的問格、維修命令、屋宇署清拆令等等應該如何處理,是否保留或回復原狀,由誰方負責承擔。特別是大廈屋苑已有維修通知,要寫明由誰方負責。
一般預印條款是沒收臨時訂金和賠償雙倍訂,如果買方或賣方不想以賠訂方式解約,會註明必買必賣,所謂必買必賣,即是一方毀約,沒收臨時訂或賠雙倍訂不能了事,而是可以強制對方完成交易和負責引來的損失。
10、訂金託管
臨時訂金一般會以支票或本票開給賣方律師行,由律師託管stakeholders,對買方最具保障,在賣方證明樓價尾數足夠支付按揭欠款,才可以收由賣方律師收取訂金,同時賣方在臨約上簽收臨時訂金有。
11、取得重要文件
這裏包括雙方簽署好的臨時合,支票副本,睇樓和佣金合約,除此還可以有單位平面圖和土地註冊處查冊,有利銀行按揭申請。

破產物業釘契,如何解釘?破產物業凍結,如何解凍?

破産人持有聯名物業,常見是居屋或租置屋,且多數與配偶以長命契聯名,破産人在申請破産時,物業即時凍結,破産令一出,破産官會在土地註冊處登記破産令,俗稱「釘契」,聯名物業原本由破産人擁有的業權,變成由破產管理署持有,物業被釘契或凍結,若要「解釘」或「解凍」,物業必需先繳清所有欠款和行政費、利息,取得廣廢止破産令判決,才可以成事;另一辦法是向破產受託人買入被凍結了的業權。

被凍結或歸入破産受託人的業權,必須正視,原因是破產受託人可以根據《分割條例》,到法庭申請強制令,強行收樓拍賣,把售樓所得攤分給債權人。為了避免這种情況出現,聯名人士心須找辦法解釘,包括以市價買入破産人已歸破産受託人的利益。

“如果要這樣做,必須委託律師助你贖回破產受託人另一半的業權,或者為物業解釘,透過辦理廢止破產令清還欠債。”

廢止破產令

買家律師所辦手續和追查物業業權

如果樓宇業權不好,銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售,則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方,買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦,但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任,比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續,只要上土地註冊處查看業主是誰,將屋契拿到手,繼而核對一下賣方身份証,買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序,只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查,除了上述工夫,還要追溯樓宇對上的契據,直至足夠起碼十五年,嚴格來說,律師有責任翻查所有舊樓契,包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書,應有盡有,以至是超過15年長,因為樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權,英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見,早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方,樓宇契據很多時並不齊全,以至要走上土地註冊處翻查檔案,並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外,一些重要契據,尤其是授權書(power of attorney)一類的東西,可能不知去向,最惡劣的,是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中,以至連副本也找不到,如此一來,樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易,例子多,因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權( good title)。

多層大廈的僭建物

政府在批準私人大廈建築之前,都有由建築署發出的所謂批示圖則(Approved Plan),這批示圖則存放在建築署的檔案紀錄之中,即使是廿多卅年前的陳年舊紀,也能一一翻查。

由於僭建的建築物不屬於並批示的範圍,因此第一手之樓契就必然沒有僭建物的描述,買賣雙方根本無從以契據方式進行有關的買賣,要查清楚建築物,如閣樓和露台是否僭建,除查看樓契的描述外,還可到建築署翻查批示圖則。

另一與僭建物有關的問題,是僭建物因為是屬於非法建築物,極可能會因觸犯官地契約條款而導致政府封地,觸動的業權的問題,換言之,有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title),業主沒有業權上十足的保障,加上公契也會對小業主各有所求,不准業主僭建,如果沒有僭建的業主聯手向僭建的業主提出控訴,他們如果得值的話,除了要拆除僭建物,還須賠償律師費。

市民如果想成為小業主,務必要小心緊慎,睇樓時要四周看清看楚為妙,免致購入了僭建東西後,付了錢而又察覺不屬樓契所指物業的一部份。

僭建是非法建築物,觸動的業權的問題,換言之,有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title),