安老按揭「劃一批准」重新按揭/加按的安排

加按居屋

根據房屋條例,在五年轉讓限制期內,或在該五年過後而補價又尚未繳付的情況下,業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。把單位加按獲房屋署署長批准才可以進行。可獲批准的原因包括:

  • 籌措醫藥費;
  • 家庭成員的教育費;
  • 殮葬費;
  • 業主因離婚 / 分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費;
  • 業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。

安老按揭「劃一批准」的安排

房屋署署長已向香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)的安老按揭計劃下的所有參與銀行及香港按揭管理有限公司(按揭管理公司)給予「劃一批准」,准許參與銀行及按揭管理公司與年滿60歲或以上房委會未補價資助出售單位的合資格長者業主訂立安老按揭。長者業主可利用其未補價單位作為抵押品,向參與銀行或按揭管理公司借取安老按揭貸款。

在「劃一批准」的安排下,有意透過參與安老按揭計劃作加按的長者業主,可直接向安老按揭計劃的參與銀行或轉介銀行申請。

「劃一批准」准許參與銀行及按揭管理公司與年滿60歲或以上房委會未補價資助出售單位的合資格長者業主訂立安老按揭。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

居屋未補地價按揭犯法

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

未補地價或未獲房屋署署長批准 不得將單位出售、出租、按揭

「居者有其屋」計劃(居屋)屬於資助房屋,由香港房屋委員會(房委會)以低於市值價格售予合資格申請人。資助出售房屋單位(包括居屋)的轉讓設有限制。根據《房屋條例》(《條例》)附表規定,居屋單位設有轉讓限制,除非業主符合指定條件(例如支付補價/補地價或獲房屋署署長批准等),業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。

未補地價加按

現時資助出售房屋單位業主如欲在尚未繳付補價/未補地價的情況下把單位加按,必須事先獲得房屋署署長批准,而房屋署署長在給予批准時,會按情況訂出條件。業主把單位加按時,必須遵循該等條件。

只有當業主經濟有困難,並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時,加按申請才會獲批准。可獲批准的原因包括:籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、業主因離婚或分居而根據離婚令需向配偶支付一筆金額或支付贍養費,以及業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。如業主因其他原因(如個人財務問題)申請加按,則須根據個別情況考慮。

獲房屋署署長批准的加按款額

獲批准的加按款額,最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定的單位售價的80%與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額。過去五年(即二○一○/一一至二○一四/一五年度),未補價的資助出售房屋單位業主(包括居屋及「租者置其屋」計劃等)獲房屋署署長批准加按的個案共1 771宗。

17B條「無效的讓與等」規定

房屋條例》第17B條關於「無效的讓與等」規定,在指定的情況下,「作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與,連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議,均屬無效」。房屋條例》第27A條進一步規定,任何人作出第17B條所述的讓與或訂定有關協議,不論該人是以貸款人或借款人或其他身分行事,均屬犯罪,最高刑罰為罰款50萬元及監禁1年。在貸款協議中包含以未補價居屋單位作抵押貸款,會觸及第17B條及違反第27A條。

在考慮這些個案是否提出檢控時,房屋署會視乎每一個案的實際情況,特別是貸款文件內的合約條款或字眼是否有涉及按揭而構成違反《條例》,在掌握到充分證據後,房屋署會根據房屋條例》第27A條對涉嫌人士提出檢控。

未補價居屋業主不時與財務公司所簽署的貸款協議是以私人貸款的形式簽訂,過去二○一○至二○一五年度,涉嫌未事先獲得房屋署署長批准以未補價單位作按揭而違反《條例》第27A條的個案中,房屋署共檢控27名涉嫌人士,當中有11名人士被判罪名成立,3名人士被判罪名不成立,2名人士獲撤銷控罪。

財務公司

另一方面,根據《放債人條例》第301)條,任何人(包括財務公司)不得藉虛假、誤導性或欺騙性陳述、申述或允諾,或藉不誠實地隱瞞重要事實,而欺詐地誘使或企圖誘使任何人向放債人借款,違者可處罰款一萬元及監禁六個月。

居屋未補地價按揭犯法

政府資助房屋按揭貸款

政府資助房屋分為三類 :

  • 「居者有其屋」計劃
  • 「租者置其屋」計劃
  • 綠表置居計劃 (綠置居)

一些本地銀行例如恒生,對這類按揭貸款興趣亦大,主要是有政府擔保,薄利但是穩陣。為了方便客戶了解,銀行更推出一些經網上已可做成的手續和服務,例即時物業估值、按揭計算機和網上遞交文件作申請。至於貸款條件,亦是各種借貸中,成數年期和利息,都極爲優惠,以下是恒生銀行的情況。

「居者有其屋」計劃

  • 包括一手居屋及第二市場未補地價之居屋
  • 綠表: 居屋按揭成數高達樓價之95%
  • 白表: 居屋按揭成數高達樓價之90%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

「租者置其屋」計劃

  • 公屋按揭貸款額高達樓價之100%
  • 還款期長達25年
  • 免部份還款手續費及提早贖樓費

綠表置居計劃 (綠置居)

  • 以綠表資格購買興建中的公屋單位
  • 綠置居按揭成數高達樓價之95%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?

按揭是用來保障身為銀主的銀行在貸款上的權益,因此銀行衹會找「信得過」的律師行來代辦,怎樣才「信得過」,沒有絶對標準,因此每間銀行都會有自己的一份名單,行內稱之為「on the list」(認可律師行),如承果業主要造按揭時,必需是銀行認可的律師行才可成功辦理按揭契手續,如律師行不在認可律師list內,銀行便指派自己屬意的律師行來辦理,結果買樓和按揭手續由不同的律師行辦理,手續添麻煩,更加要花多一倍律師費。

因此,買家或轉按業主,在交易前先向律師樓或銀行查詢被揀的律師行是否在銀行的「認可律師行名單」內,避免以上壞情況出現。

熟悉並從事樓宇買賣及按揭程序的葉謝鄧律師行律師陳婉明表示,該行是買樓轉按客戶的熱門之選,原因是該行在近乎所有銀行的名單上都是on list,包括一些較為泠門的銀行。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

居屋按揭申請手續

居者有其屋計劃,簡稱「居屋」,很多人希望得到,符合居屋申請資格的家庭或個人會以低於市價買入政府資助單位,折扣可以去到6成買入,兼且到出售時才要按市值補地價給房委會。

居屋按揭特點,是銀行會向置業買方借出高於金管局規定的貸款成數,貸款高達樓價的95%,按揭還款期長達25年,即是連同各樣支出,幾十萬元便可以成功置業。

一些銀行如滙豐及中銀,在辦理申請手續會提供靈活的還款計劃,幫助居屋買家。

居屋按揭市場分一手和二手,向政府購買和二手私人買賣。如果是直接向政府購買合資格單位,即一手新居屋,申請程序如下:

第1步
向房屋委員會(”房委”)遞交填妥的申請表並繳交登記費。

第2步
首先,我們須分開白表及綠表資格者,需要不同百分比的首期或訂金。

符合白表資格的申請者:
收取揀樓通知書。揀樓並簽訂買賣合約及繳交樓價10%作首期或訂金。

符合綠表資格的申請者(現時公屋住戶):
收取揀樓通知書。揀樓和簽訂買賣合約及繳交樓價5%作首期或訂金。

第3步
前往銀行辦理按揭貸款申請程序,您須帶備下列文件:

  • 買賣合約
  • 首期或訂金收據
  • 身份證
  • 銀行戶口資料
  • 地址證明

第4步
於您將申請表、證明文件及買賣合約副本遞交予銀行批核後,銀行會發出詳細按揭函件給您。收到入伙紙後,前往律師樓簽署樓契及按揭契 。

第5步
在完成交易時領取購入單位的收樓紙,然後到房委辦事處安排取鑰匙收樓,正式成為業主。

居屋未補地價按揭犯法

財仔宣傳可將居屋加按,但在未補情況下做按揭,觸犯乃刑事罪行,因此,手緊不要將居屋按揭。而房屋署就曾在2015年七月十九日提醒所有受資助房屋單位業主,如欲將單位加按,必須留意及嚴格遵循《房屋條例》內的規定,所指的就是條例中的刑事責任和罰則。

根據《房屋條例》,未補價的受資助房屋單位,即居屋、私購公屋,在未事先獲得房屋署署長批准的情況下,如發現被按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與及協議這樣做,均屬無效,參與者更屬違法。

《房屋條例》第27A條亦將第17B條規定為無效的讓與行為刑事化,最高刑罰為罰款五十萬及監禁一年。

五名居屋業主因干犯非法讓與被法庭裁定罪名成立

2015年6月間有5名居屋業主及2間財務公司,因干犯非法讓與等罪行而被法庭裁定罪名成立。

案件涉及干犯非法讓與等罪行的個案共4宗,發出的傳票共9張,有關的居屋業主以貸款協議或第二按揭方式,將其居屋單位作抵押向財務公司借貸,因而違反《房屋條例》。案件在本年6月29日於九龍城裁判法院進行提訊,所有被告均認罪及被裁定罪名成立。幸運的是,5名居屋業主各被判罰款五千元,而2間財務公司的4張傳票各被判罰款八千元,不用坐監。

根據房署資料,由2013-15年中,房屋署向干犯非法讓與等罪行的居屋業主及財務公司共發出27張傳票,20張成功定罪,被判罰款由五千元至二萬元。一間財務公司不服裁決,向高等法院原訟法庭提出上訴,但此上訴已在七年五月十二日被駁回。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

土地查冊(land search)方式

陳婉明律師 (Sharon Chan)
陳婉明律師 (Sharon Chan)

網上查冊服務

網上查冊服務,正式名稱是「綜合註冊資訊系統」。網上查冊服務
服務是透過互聯網為用戶提供查冊服務。這個叫做「綜合註冊資訊系統」網上服務是以下列兩類形式提供:

  • 非經常用戶性質,通常是間中做的用戶,例如揾樓人士想了解物業的歷史,特別是現在業主用什麽價錢買入,以便於討價還價用。和
  • 登記用戶性質。大多是較具規模的律師行和地產代理,是他們日常必須進行的工作。

服務有兩個版本:桌面版及流動版,都是以瀏覽器連接,流動版是可以用平版或手機使用,使用iOS或Android平台。

網上可以索取土地文件副本。副本可以閱覽、下載、電郵、傳真、郵遞及櫃位領取。

櫃位查冊及自助查冊
要前往土地註冊處客戶服務中心及各新界查冊中心,可以查閱全港各區物業的土地登記冊,及訂購土地文件副本。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search),是十分重要的,因為買了的新業主,在買入單位後,仍然要負責,因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在責務或負累影響」,這點必須向律師尋業意見和解答,曾經有人因為對此「一知半解」,結果墮進陷阱而未有察覺,切記小心。

土地登記資料和土地查冊(land search)有多重要?

土地查冊
土地查冊

香港所有物業,於土地註冊處都儲存了業權公開紀錄,稱為土地登記資料,任何市民付費便可以查閱。

於土地註冊處索取物業的土地登記冊,可以得知物業的詳細資料,包括以下:

  • 舊有和現在的業主名字,
  • 其它權益及有沒有任何已經註冊的土地文件可能對業主權益有不利的影響。

如何閱讀土地登記冊(land register)?

「查冊資料」是以電腦格式印出, 在「物業資料」一欄可以見到:

  • 物業的地址和地段編號;
  • 物業的政府批約文件;
  • 物業所在土地的批約年期;
  • 所佔地段份數。

「業主資料」一欄資料:

  • 現時和過往的業主。

在「物業涉及的轇輵」一欄資料

是否有:

  • 政府所發出的違例建築物的清拆令;
  • 未繳付物業管理費(必須已經註冊了稱為收費備忘錄的文件,俗稱「釘契」);
  • 大廈保養和維修工程(必須已經註冊了稱為大廈保養和維修工程命令或通知,俗稱「釘契」);
  • 該單位未解除的按揭;或
  • 有關該單位的法律訴訟。

在「等待註冊的契約」一欄資料:

  • 有沒有中止註冊或未完成註冊而可影響其
    後的交易的契約。

土地查冊(land search)有多重要? 所謂土地查冊(land search),是十分重要的,因為買了的新業主,在買入單位後,仍然要負責,因此必須確保「已被解除」或對物業的使用「不會存在責務或負累影響」,這點必須向律師尋業意見和解答,曾經有人因為對此「一知半解」,結果墮進陷阱而未有察覺,切記小心。

買家律師所辦手續和追查物業業權

如果樓宇業權不好,銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售,則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方,買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦,但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任,比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續,只要上土地註冊處查看業主是誰,將屋契拿到手,繼而核對一下賣方身份証,買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序,只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查,除了上述工夫,還要追溯樓宇對上的契據,直至足夠起碼十五年,嚴格來說,律師有責任翻查所有舊樓契,包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書,應有盡有,以至是超過15年長,因為樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權,英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見,早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方,樓宇契據很多時並不齊全,以至要走上土地註冊處翻查檔案,並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外,一些重要契據,尤其是授權書(power of attorney)一類的東西,可能不知去向,最惡劣的,是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中,以至連副本也找不到,如此一來,樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易,例子多,因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權( good title)。

買方或業主做二按必須得到一按銀行同意

律師評二按
                  陳婉明律師Sharon Chan評二按

買樓要做按揭情況十分普遍,但銀行在發放一按貸款(英文first mortgage or first legal charge)在買方完成物業買賣成交前,代表銀行的律師行,會在土地註冊做查冊,了解物業是否已經承造了二按或多重按揭。另外,即使做了一按,銀行的貸款合約或按揭契條款,會規定按揭借款人在承造二按前,必須先取得一按銀行的同意(bank consent)。

樓宇買賣、按揭

如果銀行發現違規二按個案,銀行要按金管局規定向客戶作出跟進,即是採取補救行動。

未經一按銀行同意下做了二按,等於為違反按揭契內的禁止條款,銀行有權追還所有欠款,甚至收樓。有銀行界人士表示,即使客戶存心隱瞞,銀行亦有機會將其找出,一經查證違規事實,銀行有權追收貸款,或直接加按息。

從事樓宇買賣按揭的葉謝鄧律師行陳婉明律師Sharon Chan 稱,「隱瞞二按風險極高,銀行為了確保自已遵守金管局規則,會以積極態度作出查冊,如果發現土地註冊廳有未經同意的二按登記,必定觸動銀行有所行動,例如立刻追收貸款,業主切勿這樣做」。

銀行安老按揭貸款服務要點

  • 靈活年金年期
    10 / 15 / 20 年或終生可供選擇
  • 一筆過貸款
    除每月年金外,亦可申請提取一筆過貸款以應付下列情況:

    • 全數清還有關物業的原有按揭(只適用於申請安老按揭貸款時)
    • 支付物業的家居改善、維修及保養工程開支
    • 支付醫療開支(包括香港境外的治療)
    • 支付為辦理持久授權書或根據《精神健康條例》第II部向法院申請有關命令而須向有關律師及醫生支付的費用
      為資助房屋單位補地價
    • 支付購買骨灰龕位及墓地,以及殯葬服務的費
  • 兩種按揭利率
    借款人可選擇浮息或定息按揭計劃
  • 安居於原有物業
  • 終生毋須還款
  • 除非安老按揭貸款因特定情況而被終止,否則您可終生毋須還款
  • 不會因提前全數清還貸款而徵收罰款
  • 設有六個月的冷靜期
  • 特定情況下可靈活將物業出租
    (如借款人已持有有關物業達1年或以上,以及所有借款人均符合以下條件,他便可申請將有關物業出租:

    • 聲明已經退休;或
    • 因接受長者或醫療護理服務而遷出物業
    • 如借款人的物業屬未補地價的資助出售房屋,借款人必須就出租安排獲得有關當局書面同意。)

安老按揭(reverse mortgage) 費用

利息開支

安老按揭是一項貸款安排,貸款機構將根據安老按揭貸款的總結欠(包括利息),以複息計算利息。

按揭保費

根據按證保險公司與貸款機構之間的按揭保險安排,貸款機構會向借款人收取其支付予按證保險公司的按揭保費。按揭保費分兩部分,金額將由借款人支付並加借入安老按揭貸:

  • 基本按揭保費-為指定物業價值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期費用為指定物業價值的0.28%。
  • 每月按揭保費-根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率1.25%計算,按月支付。

輔導費

借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。

法律費用

借款人須為辦理按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。有關法律費用可加借入安老按揭貸款。

手續費

當安老按揭貸款生效以後,每次成功申請更改年金年期、提取一筆過貸款或增加╱解除附物業抵押,須支付1,000港元的手續費。該手續費將加借入安老按揭貸款。

其他費用及開支

如需提交驗樓報告(當物業樓齡超過50年)將會衍生相關費用。借款人可選擇將有關費用加借入安老按揭貸款。

安老按揭貸款須預約執業律師的輔導

  • 在正式申請安老按揭貸款前,有意申請者必須預約合資格的輔導
    顧問(輔導顧問為執業律師),安排輔導會面。
  • 輔導的目的是協助有意申請者進一步了解:
    (i) 安老按揭貸款的特色;
    (ii) 作為安老按揭貸款借款人的主要權益和責任;及
    (iii) 取得安老按揭貸款的法律後果
  • 合資格的輔導顧問會向已成功完成輔導會面的有意申請者發出《輔
    導證書》。
  • 輔導費 : 借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。

物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施

香港金融管理局(金管局)自2009年10月起就物業按揭貸款先後推出八輪逆周期宏觀審慎監管措施,目的是增強銀行的風險管理和銀行體系應對樓價調整的抵禦能力。

從事樓宇按揭買賣啲葉謝鄧律師行律師陳婉明表示,:「這些所謂逆週期措施的性質是減低置業者對銀行貸款的依賴,無形中增加了他們在買樓時經濟財務能力或負擔的要求,沒有充裕的資金實力切勿買樓。」

這些措施包括:

  • 下調按揭貸款的按揭成數,令買樓人士借得更少錢。
  • 供款與入息比率上限更嚴格,錢借得越多,個人的入息就要更加多或高
  • 為按揭貸款申請人的還款能力進行利息上升壓力測試以及
  • 增加銀行用以支持住宅按揭貸款而持有的資本金額,在銀行俗稱「爆額亅的時候,銀行便要停止批出新的按揭貸款,從而減低銀行在按揭貸款上帶來的壞賬風險。

轉按(remortgage)罰息 現金回贈

轉按(remortgage financing)是指從您先前已按揭的銀行清還按揭貸款,然後向另一家銀行申請新按揭。

首先要考慮的是您當前的按揭貸款是否仍處於罰息期限內,通常為2至3年。 如果您當前的按揭貸款還沒有超過此期限,則在提早還款時必須支付罰息 (interest penalty)。

如果您有資格獲得新的按揭貸款,則需要簽署按揭,這將產生律師費。 但是,通常向按揭貸款接受者提供現金回贈和找一家便宜律師費的律師,這樣可以幫助為您省一些額外費用。 此外,如果新的按揭貸款利息低於當前利率,則每月利息的額外節省可以累加起來以抵消罰息和其他費用。

按揭貸款過程 按揭貸還款方式

按揭貸款不是一個簡單的過程。 申請貸款之前,您必須計算抵押貸款成本。 您的利率和期限將決定您的基本抵押成本,每月還款額。 按揭貸款有多種還款方式:

  • 固定每月分期付款方
  • 每月還款方式; 和
  • 每兩週還款一次。

您還需要考慮銀行提供的現金回贈 (cash rebate)。

您提取的按揭的類型也會影響按揭成本。 對於靈活利率抵押貸款中使用的兩種利率 :

  • 基於香港銀行同業拆息的抵押貸款計劃(H計劃)的利率
  • 港元最優惠利率計劃(P計劃)。 

安老按揭計劃 (reverse mortgage programme)

安老按揭計劃(reverse mortgage programme) 是由香港按揭證券有限公司(HKMC) 的全資附屬機構香港按證保險有限公司(按證保險公司)營運,旨在讓55歲或以上的人士利用他們在香港的住宅物業作為抵押品,向貸款機構獲取安老按揭貸款。雖然物業已抵押予貸款機構,但借款人仍是物業業主,可繼續安居在原有物業直至百年歸老。在特定的情況下,貸款機構可終止安老按揭貸款。如該安老按揭貸款的總結欠未能全數清還 (call loan),貸款機構將有權收回 (possession) 及出售物業 (for sale),在這情況下,所有居住在該物業的人士將需要遷出。

在安老按揭貸款下,借款人可選擇於固定(10年、15年或20年)或終身的年金年期內每月收取年金。如有需要,亦可提取一筆過貸款,以應付特別情況。

除非安老按揭貸款在特定情況下被終止,否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。當安老按揭貸款被終止時,物業業主(或其遺產代理人)可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業,否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。如有差額,將由按證保險公司根據與貸款機構的保險安排承擔。如有任何餘額,貸款機構將退還給物業業主。

依時支付買樓印花稅

一些買樓的人士以為,買樓的交易交給了律師樓去辦理,便一定安全。

最近有一間律師樓出了事,結果被律師會接管,其中發现一項違規的事情,便是有超過二十宗的買樓交易,即使過了法例限期,即簽了買賣合約三十天内,仍然未有支付印花稅。

遲了支付印花稅,會遭受稅務局罰款,由一倍到十倍不等,情况可以很嚴重。

「神秘」公契 (secret deed of mutual covenants)

早前有報道就屯門兆安苑車位買賣作報導,該批合共255個的車位,乃由領展早前一批咼過出售,新業主計劃拆售,遭受住宅業主質疑。房委會回應指屋苑有一份「神秘公契」可證明屋苑車位可賣比非住宅業主。昨有報導指拆售煞停。

住宅業主不知道「神秘」公契,即係「枱底」、「秘密」、「暗室」,俗語話「唔見得光」。法律上,一份没有進行土地登記的業權文件,對第三者是没有約束力的。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

銀行與客戶簽訂按揭契約,一般會要求客戶在一份指定名單的律師樓之中選擇代表律師;有關措施,原來亦是一種控制風險的制度。

「on list律師」控制風險
一般銀行都有一個律師或律師樓名單,客戶向銀行申請按揭,銀行只會接受名單上的律師處理按揭契,行內稱呼為「on list律師」。而on list律師之設,是與風險管理因素有關的。 銀行的律師名單,不單單是一份列出不同律師樓名字的單張,內部更會為律師樓作出不同評級,只有評級較高的律師樓,可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。

原因 是,在香港的制度中,在處理按揭契時,樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名,向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況,銀行便會出現巨額損失。 銀行為減少上述風險,便有律師名單及分級制的設立。

分級標準
“基本的分級標準是:律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時,便可獲較高評級,可處理貸款額較高的按揭契約。相反,一些新成立的律師樓,便需要較長時間建立聲譽,才會為銀行接受,處理按揭契約。”

香港實行的是土地登記制度,在交易完成當天至最長30天內,樓契出現一個登記真空期,如果律師樓或其職員「出古惑」,銀行及買家均蒙受損失。舉例來說,在 一宗買賣中,買方(甲),與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿,甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契,以完成買賣合約。 同時如果甲要向銀行申請按揭,其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於,手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。

一般按揭操作,律師樓在樓宇成交當日(或之前),收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括:

a)律師將支 票入帳套現後捲款而走;
b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔),向多家銀行同時申請按揭,然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況,如果買方(債仔)是被冒充簽名的,本身不需要負上法律責任,而被騙的銀行們,便會出現損失。相反,在第一種情況,買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽,但款項被律師取走,未能按時完全交易,銀行及買方(債仔) 都出現損失。

On List有條件 為減低風險,銀行才制訂認可名單及設立內部分級制;一般來說,銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等,作為名列「認可名單」的基本條件。 對市民而言,他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務,而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制,對借款人亦是一重保障。 或者有人會認為,銀行只要將款項直接交予賣方,就可免卻「律師出古惑」的問題。

但物業買賣涉及眾多帳目的核數,一般人可能欠缺能力處理,在制度內有獨立及公正的第三者作調停,似乎是於交易各方都可接受的方法。 按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為,貸款人要充份肯定磚頭的完整性,免得影響其將來的行使力(enforceability),律師行提供完善抵押行使力的服務,但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。 銀行在批出按揭條件,而借款人又接受之後,雙方會簽訂「按揭契」,費用一般由借款人負責。

借款人選擇的律師在銀行律師名單吻合
如果借款人選擇的律師,正好在銀行律師名單吻合, 借貸雙方便可由同一律師代表,簽訂按揭契。相反,如借款人的律師不在銀行名單上,按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理,兩份律師費都由借款 人支付。 由於現時的物業買賣律師費,多數以「套餐」方式推出,即律師樓收取的費用,已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契,仍需支付一筆費用。 此外,由於部分按揭貸款會有附帶條款,牽涉更多工序,為求更有效率,銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓;此種情況下,先諮詢銀行可接受的律師名單,再從中選擇,會是較理想的方案。

(原文刊於按計劃著作《宏觀論按》)

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?