俗稱樓花的預售一手樓,買家可另聘律師

一手樓買家可另聘律師
謝連忠律師 : 一手樓買家可另聘律師

樓花,是地產物業市場的名詞,稱之為「花」,因為不是起好的現樓,是空中樓閣,是一種物業「期貨」,指預售尚未完成的地產發展項目,買家靠睇圖則、看地圖、參觀示範單位和依賴發展商合約中承諾來確定自己付的權利。

在香港,樓花買賣有兩種,其中一種樓花要預售,必須在開售前得到地政總署的預售同意書。當建築完工,地産商為發展項目取得滿意紙和入伙紙後,便可以用「現樓方式」出售。 因此,如果地產項目還未有政府當局發出的入伙紙,也定義為樓花。

地產發展項目以樓花方式發售,對地產發展商有很大好處,在現金流方面而言,先收錢,一年半載甚至三兩年(遠期樓花)之後才交樓,即是用買家的錢幫發展商起樓,避免動用大筆資金或向銀行借錢。 在物業買家方面,如果缺乏完善規管,投資風險是有的,因為不是「現貨」,有可能「貨不對辦」,除了有現金流、銀行按揭、利息等風險之外,還有例如發展商的誠信、當地法律對投資者的保護、爛尾樓及縮水樓等潛在風險。但是,由於香港的樓花出售制度頗為完善,上述風險是受到合理控制,令買家利益得到足夠保障。

近年有一手樓速銷,不少買家選擇自己聘請律師獨立代表,做法相當明智,事實上,曾經有小買家在交易手續過程中,與發展商起了爭抝,例如在交易時間上,付款責任上,小買家被發展商律師要求另找律師。

從過去事例證明,買方與地産發展商分聘律師,在轉讓手續時,可以避開利益上衝突。

葉謝鄧律師行的謝連忠律師指出,畢竟,發展商和小買家雙方的利益是不同的,甚至是有衝突,出現爭議,大家同一個律師是無可能確保公平解決的,更何況,該律師行是由發展商委派的,雙方關係深厚。

買家另聘獨立律師行,律師費各自負擔,十分清楚公道,各自有律師代表自己利益,亦是應有原則所在。

僱員勿以傷患或病假欺騙僱主賠償

僱員勿以傷患或病假欺騙僱主賠償,僱主對工傷個案有所懷疑,可以有權向僱員作出調查及適當的跟進。

如果僱主對僱員的傷患或病假的成因有懷疑,可以作出調查及適當的跟進,包括 :

  • 面見受傷僱員了解有關意外、
  • 向目擊證人查詢情況、
  • 評估工作環境導致意外的可能性,
  • 及向僱員的主診註冊醫生、註冊中醫或註冊牙醫索取有關醫事報告。
  • 僱主可以與保險公司聯絡,以便作出適當的跟進,例如安排僱員接受僱主指名的註冊醫生、註冊中醫或註冊牙醫進行的身體檢查。
  • 僱主亦可向其法律顧問諮詢意見。
  • 遇上懷疑欺詐的個案,僱主可考慮將搜集所得的證據及有關資料交給警方處理。
  • 僱主可向勞工處提出有關意見及呈交相關資料。勞工處主要會從醫學角度及根據《僱員補償條例》的規定,就案件屬工傷的可能性向僱傭雙方提供意見。

注意,勞工處對僱員補償的爭議並沒有裁決的權力。如僱傭雙方的爭議未能透過勞工處獲得解決,有關個案須交由法院裁決。

如何追討工傷賠償?

如何判傷和評定賠償額?

工傷補償不一定是經律師在法庭解決,法例容許由勞工處僱員補償科擔任補償的協調及處理工作,在僱主、僱員、勞工處及保險公司四方面同意下,由勞工處進行判傷和評定賠償額。

經勞工處解決

僱員被拖欠工傷付款,勞工處也可能為工友追討,另外可以就僱主或保險公司對工傷的質疑作出調查。

到法庭追討工傷賠償

不少賠償案,例如以下情況,工傷僱員便要委託律師代表到法庭追討工傷賠償:

  • 僱主或保險公司不承認工傷責任
  • 僱主無理拖欠工傷錢或公司倒閉
  • 就補償項目,如「傷勢範圍」、「工資計算」及「判傷結果」等,雙方出現爭議
  • 個案處理需時,可能超過兩年的入紙法庭時限
  •  經勞工處兩次判傷後,仍未滿意判傷結果
  • 個案須申請「僱員補償援助基金」
  • 經勞工處調解失敗

工傷僱員如何向法庭申請工傷補償?

  • 申請法律援助,由法援律師或其外判律師代表(法援名單上律師)
  • 目費聘用私人執業律師
  • 自行向法庭提出申請(自辯無律師)

法律援助受助人享有自行揀選律師的權利

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?

按揭是用來保障身為銀主的銀行在貸款上的權益,因此銀行衹會找「信得過」的律師行來代辦,怎樣才「信得過」,沒有絶對標準,因此每間銀行都會有自己的一份名單,行內稱之為「on the list」(認可律師行),如承果業主要造按揭時,必需是銀行認可的律師行才可成功辦理按揭契手續,如律師行不在認可律師list內,銀行便指派自己屬意的律師行來辦理,結果買樓和按揭手續由不同的律師行辦理,手續添麻煩,更加要花多一倍律師費。

因此,買家或轉按業主,在交易前先向律師樓或銀行查詢被揀的律師行是否在銀行的「認可律師行名單」內,避免以上壞情況出現。

熟悉並從事樓宇買賣及按揭程序的葉謝鄧律師行律師陳婉明表示,該行是買樓轉按客戶的熱門之選,原因是該行在近乎所有銀行的名單上都是on list,包括一些較為泠門的銀行。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

工傷賠償個案 :《僱員補償條例》存漏洞 律師代為出面 (三之一)

根據勞工處數據,自2014年起,香港每年約有35,000宗工傷個案。工傷僱員被迫停工治病,工人受傷應該立即找律師提供協助,確保權利和追討賠償,原因如下:

《僱員補償條例》訂明的醫藥費和賠償金額過低,更存在漏洞令僱主能逃避賠償責任,只能循律師代為出面。

切勿誤會勞工處必定成功和順利提供幫忙,令事情可以合理地解決。面對受傷工友,勞工處很多時候是無能為力,只請僱員自行循法律途徑爭取。

以下是一宗工傷個案,有很大參考作用。

個案節錄自2019 年 03 月 05 日 140期大學線之 勞工權益(部分內容經過編輯)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷後不能再拿重物和恢復原職 (三之二)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷 僱主拖欠醫療費 勞工處角色被動 (三之三)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷 僱主拖欠醫療費 勞工處角色被動 (三之三)

僱主拖欠醫療費 勞工處角色被動
法例保障的醫療費不足,僱主還會拖欠費用。條例規定僱主要在僱員提交收據後21日內,發還相關醫療費。個案中的阿成按僱主要求,每月在指定時間到公司報銷醫療費,但過了法定期限,公司卻以各種藉口拖延支付四、五千元的醫療費,最長一次是過了期限二十天才發還。阿成曾向勞工處反映情況,只得回應到是「法例有這條規定,不過沒有罰則,我們甚麼都做不到」的。

透過訴訟來追討拖欠醫療費
面對僱主拖欠醫療費,勞工處提供的幫助很少,只能透過訴訟來追討。勞工處指,《僱員補償條例》中沒有僱主拖欠醫療費的刑事責任或罰款條文,勞工處的角色只是向僱主解釋規定和協調賠償事宜。如遇拖欠,僱員可自行循法律途徑索償。

僱主達成和解 法定賠償太低
工人往往要向法庭申請,才迫使僱主就範,個案中的阿成最後雖跟僱主達成和解,和解賠償是15萬元。

阿成受傷後要靠柺杖活動、不能搬動重物、失去工作能力,沒有收入。可是獲得賠償後,他又不符合申請傷殘綜援的資格,只能靠這筆賠償和積蓄維生。

就法定賠償額低的問題,陳錦康指,現時《僱員補償條例》對僱員的保障非常落後,是僱員傷後各種困難的根源。以病假錢為例,香港按月薪的五分之四計,最長領24個月,判傷錢方面,本港法例規定按工友的年齡計算,不過就對月薪設上限。陳錦康又指,法例的賠償月薪上限是28000千多元,但有些牽涉技術性的職位,例如扎鐵或搭棚工人,他們的月薪約有四、五萬元,補償變相少計了一大截工資,是明顯遭到剝削如不合理對待。

個案節錄自2019 年 03 月 05 日 140期大學線之 勞工權益(部分內容經過編輯)

工傷賠償個案 :《僱員補償條例》存漏洞 律師代為出面 (三之一)

工傷賠償個案 : 倉務工人受傷後不能再拿重物和恢復原職 (三之二)

安老按揭貸款須預約執業律師的輔導

  • 在正式申請安老按揭貸款前,有意申請者必須預約合資格的輔導
    顧問(輔導顧問為執業律師),安排輔導會面。
  • 輔導的目的是協助有意申請者進一步了解:
    (i) 安老按揭貸款的特色;
    (ii) 作為安老按揭貸款借款人的主要權益和責任;及
    (iii) 取得安老按揭貸款的法律後果
  • 合資格的輔導顧問會向已成功完成輔導會面的有意申請者發出《輔
    導證書》。
  • 輔導費 : 借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。

關於律師行的有限法律責任合夥制度Limited liability partnership

香港自有律師以來,律師行都是採用所謂無限公司合夥制來經營,英文叫 Partnership,當中也有很多是採用獨資經營。

在合夥經營的制度下,合夥人是老闆,即是老闆是多於一人,合夥人當中有任何成員疏忽,或者不適當的行為,其他所有的合夥人,也要負上個人的責任,遭受責任上的牽連。所謂責任,通常是指損失的客戶賠償金錢,補償客戶,因其中一位合夥人的疏忽而產生的損失,即使疏忽的合夥人祇有一個,但就連其他沒有疏忽的合夥人也要承擔賠償上的責任了。

由今年的三月一日開始,香港的律師執業制度,引入了有限法律責任合夥 limited liability partnership 的法例,從此,沒有觸犯疏忽的合夥人,就不用就另一合夥人的疏忽行為,而需要負上賠償的責任。

一些執業律師的看法,引入了有限法律責任合夥的制度,會有助交大型律師行,透過與較小型律師行合併,促進律師行的規模發展,我的看法是,當中並不存在這種關係。畢竟,經營法律業務,並非單純是一個金錢上責任的問題,反正所有律師行,在執業期間也要依法購買專業彌償保險,承保自己因疏忽的緣故,對客戶造成的損失。

法律援助受助人享有自行揀選律師的權利

自行揀選律師的權利

法律援助署署長(署長)委派律師辦理法援案件,會以受助人的利益為依歸。當受助人決定根據《法律援助條例》第13條自行揀選律師,法援署認為署方應重視受助人的提名,除非有令人信服的理由,否則不應拒絕受助人提名的律師。這些理由包括:

  • 被提名的律師過往的工作表現欠佳、
  • 曾遭香港律師會或香港大律師公會紀律處分、
  • 訴訟使用的語言等問題而可能會損害受助人在訴訟的利益,以及/或對法律援助基金造成損害,或
  • 受助人曾在無合理理由而聆訊日期臨近的情況下重複或很遲才要求更換律師。

如沒有任何令人信服的理由,法援署一般會應受助人的要求,指派其屬意的律師或大律師。

提出上訴

一般而言,如法援署不接納受助人的提名並委派法律援助律師名冊(律師名冊)內的其他私人執業律師,而受助人不滿意該署的決定,他可按《條例》第26條的規定,就該署的決定向高等法院司法常務官提出上訴。司法常務官有最終的決定權。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

銀行與客戶簽訂按揭契約,一般會要求客戶在一份指定名單的律師樓之中選擇代表律師;有關措施,原來亦是一種控制風險的制度。

「on list律師」控制風險
一般銀行都有一個律師或律師樓名單,客戶向銀行申請按揭,銀行只會接受名單上的律師處理按揭契,行內稱呼為「on list律師」。而on list律師之設,是與風險管理因素有關的。 銀行的律師名單,不單單是一份列出不同律師樓名字的單張,內部更會為律師樓作出不同評級,只有評級較高的律師樓,可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。

原因 是,在香港的制度中,在處理按揭契時,樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名,向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況,銀行便會出現巨額損失。 銀行為減少上述風險,便有律師名單及分級制的設立。

分級標準
“基本的分級標準是:律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時,便可獲較高評級,可處理貸款額較高的按揭契約。相反,一些新成立的律師樓,便需要較長時間建立聲譽,才會為銀行接受,處理按揭契約。”

香港實行的是土地登記制度,在交易完成當天至最長30天內,樓契出現一個登記真空期,如果律師樓或其職員「出古惑」,銀行及買家均蒙受損失。舉例來說,在 一宗買賣中,買方(甲),與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿,甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契,以完成買賣合約。 同時如果甲要向銀行申請按揭,其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於,手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。

一般按揭操作,律師樓在樓宇成交當日(或之前),收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括:

a)律師將支 票入帳套現後捲款而走;
b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔),向多家銀行同時申請按揭,然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況,如果買方(債仔)是被冒充簽名的,本身不需要負上法律責任,而被騙的銀行們,便會出現損失。相反,在第一種情況,買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽,但款項被律師取走,未能按時完全交易,銀行及買方(債仔) 都出現損失。

On List有條件 為減低風險,銀行才制訂認可名單及設立內部分級制;一般來說,銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等,作為名列「認可名單」的基本條件。 對市民而言,他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務,而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制,對借款人亦是一重保障。 或者有人會認為,銀行只要將款項直接交予賣方,就可免卻「律師出古惑」的問題。

但物業買賣涉及眾多帳目的核數,一般人可能欠缺能力處理,在制度內有獨立及公正的第三者作調停,似乎是於交易各方都可接受的方法。 按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為,貸款人要充份肯定磚頭的完整性,免得影響其將來的行使力(enforceability),律師行提供完善抵押行使力的服務,但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。 銀行在批出按揭條件,而借款人又接受之後,雙方會簽訂「按揭契」,費用一般由借款人負責。

借款人選擇的律師在銀行律師名單吻合
如果借款人選擇的律師,正好在銀行律師名單吻合, 借貸雙方便可由同一律師代表,簽訂按揭契。相反,如借款人的律師不在銀行名單上,按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理,兩份律師費都由借款 人支付。 由於現時的物業買賣律師費,多數以「套餐」方式推出,即律師樓收取的費用,已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契,仍需支付一筆費用。 此外,由於部分按揭貸款會有附帶條款,牽涉更多工序,為求更有效率,銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓;此種情況下,先諮詢銀行可接受的律師名單,再從中選擇,會是較理想的方案。

(原文刊於按計劃著作《宏觀論按》)

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?