安老按揭「劃一批准」重新按揭/加按的安排

加按居屋

根據房屋條例,在五年轉讓限制期內,或在該五年過後而補價又尚未繳付的情況下,業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。把單位加按獲房屋署署長批准才可以進行。可獲批准的原因包括:

  • 籌措醫藥費;
  • 家庭成員的教育費;
  • 殮葬費;
  • 業主因離婚 / 分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費;
  • 業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。

安老按揭「劃一批准」的安排

房屋署署長已向香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)的安老按揭計劃下的所有參與銀行及香港按揭管理有限公司(按揭管理公司)給予「劃一批准」,准許參與銀行及按揭管理公司與年滿60歲或以上房委會未補價資助出售單位的合資格長者業主訂立安老按揭。長者業主可利用其未補價單位作為抵押品,向參與銀行或按揭管理公司借取安老按揭貸款。

在「劃一批准」的安排下,有意透過參與安老按揭計劃作加按的長者業主,可直接向安老按揭計劃的參與銀行或轉介銀行申請。

「劃一批准」准許參與銀行及按揭管理公司與年滿60歲或以上房委會未補價資助出售單位的合資格長者業主訂立安老按揭。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

居屋未補地價按揭犯法

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

未補地價或未獲房屋署署長批准 不得將單位出售、出租、按揭

「居者有其屋」計劃(居屋)屬於資助房屋,由香港房屋委員會(房委會)以低於市值價格售予合資格申請人。資助出售房屋單位(包括居屋)的轉讓設有限制。根據《房屋條例》(《條例》)附表規定,居屋單位設有轉讓限制,除非業主符合指定條件(例如支付補價/補地價或獲房屋署署長批准等),業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。

未補地價加按

現時資助出售房屋單位業主如欲在尚未繳付補價/未補地價的情況下把單位加按,必須事先獲得房屋署署長批准,而房屋署署長在給予批准時,會按情況訂出條件。業主把單位加按時,必須遵循該等條件。

只有當業主經濟有困難,並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時,加按申請才會獲批准。可獲批准的原因包括:籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、業主因離婚或分居而根據離婚令需向配偶支付一筆金額或支付贍養費,以及業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。如業主因其他原因(如個人財務問題)申請加按,則須根據個別情況考慮。

獲房屋署署長批准的加按款額

獲批准的加按款額,最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定的單位售價的80%與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額。過去五年(即二○一○/一一至二○一四/一五年度),未補價的資助出售房屋單位業主(包括居屋及「租者置其屋」計劃等)獲房屋署署長批准加按的個案共1 771宗。

17B條「無效的讓與等」規定

房屋條例》第17B條關於「無效的讓與等」規定,在指定的情況下,「作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與,連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議,均屬無效」。房屋條例》第27A條進一步規定,任何人作出第17B條所述的讓與或訂定有關協議,不論該人是以貸款人或借款人或其他身分行事,均屬犯罪,最高刑罰為罰款50萬元及監禁1年。在貸款協議中包含以未補價居屋單位作抵押貸款,會觸及第17B條及違反第27A條。

在考慮這些個案是否提出檢控時,房屋署會視乎每一個案的實際情況,特別是貸款文件內的合約條款或字眼是否有涉及按揭而構成違反《條例》,在掌握到充分證據後,房屋署會根據房屋條例》第27A條對涉嫌人士提出檢控。

未補價居屋業主不時與財務公司所簽署的貸款協議是以私人貸款的形式簽訂,過去二○一○至二○一五年度,涉嫌未事先獲得房屋署署長批准以未補價單位作按揭而違反《條例》第27A條的個案中,房屋署共檢控27名涉嫌人士,當中有11名人士被判罪名成立,3名人士被判罪名不成立,2名人士獲撤銷控罪。

財務公司

另一方面,根據《放債人條例》第301)條,任何人(包括財務公司)不得藉虛假、誤導性或欺騙性陳述、申述或允諾,或藉不誠實地隱瞞重要事實,而欺詐地誘使或企圖誘使任何人向放債人借款,違者可處罰款一萬元及監禁六個月。

居屋未補地價按揭犯法

政府資助房屋按揭貸款

政府資助房屋分為三類 :

  • 「居者有其屋」計劃
  • 「租者置其屋」計劃
  • 綠表置居計劃 (綠置居)

一些本地銀行例如恒生,對這類按揭貸款興趣亦大,主要是有政府擔保,薄利但是穩陣。為了方便客戶了解,銀行更推出一些經網上已可做成的手續和服務,例即時物業估值、按揭計算機和網上遞交文件作申請。至於貸款條件,亦是各種借貸中,成數年期和利息,都極爲優惠,以下是恒生銀行的情況。

「居者有其屋」計劃

  • 包括一手居屋及第二市場未補地價之居屋
  • 綠表: 居屋按揭成數高達樓價之95%
  • 白表: 居屋按揭成數高達樓價之90%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

「租者置其屋」計劃

  • 公屋按揭貸款額高達樓價之100%
  • 還款期長達25年
  • 免部份還款手續費及提早贖樓費

綠表置居計劃 (綠置居)

  • 以綠表資格購買興建中的公屋單位
  • 綠置居按揭成數高達樓價之95%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

居屋按揭申請手續

居者有其屋計劃,簡稱「居屋」,很多人希望得到,符合居屋申請資格的家庭或個人會以低於市價買入政府資助單位,折扣可以去到6成買入,兼且到出售時才要按市值補地價給房委會。

居屋按揭特點,是銀行會向置業買方借出高於金管局規定的貸款成數,貸款高達樓價的95%,按揭還款期長達25年,即是連同各樣支出,幾十萬元便可以成功置業。

一些銀行如滙豐及中銀,在辦理申請手續會提供靈活的還款計劃,幫助居屋買家。

居屋按揭市場分一手和二手,向政府購買和二手私人買賣。如果是直接向政府購買合資格單位,即一手新居屋,申請程序如下:

第1步
向房屋委員會(”房委”)遞交填妥的申請表並繳交登記費。

第2步
首先,我們須分開白表及綠表資格者,需要不同百分比的首期或訂金。

符合白表資格的申請者:
收取揀樓通知書。揀樓並簽訂買賣合約及繳交樓價10%作首期或訂金。

符合綠表資格的申請者(現時公屋住戶):
收取揀樓通知書。揀樓和簽訂買賣合約及繳交樓價5%作首期或訂金。

第3步
前往銀行辦理按揭貸款申請程序,您須帶備下列文件:

  • 買賣合約
  • 首期或訂金收據
  • 身份證
  • 銀行戶口資料
  • 地址證明

第4步
於您將申請表、證明文件及買賣合約副本遞交予銀行批核後,銀行會發出詳細按揭函件給您。收到入伙紙後,前往律師樓簽署樓契及按揭契 。

第5步
在完成交易時領取購入單位的收樓紙,然後到房委辦事處安排取鑰匙收樓,正式成為業主。

居屋未補地價按揭犯法

財仔宣傳可將居屋加按,但在未補情況下做按揭,觸犯乃刑事罪行,因此,手緊不要將居屋按揭。而房屋署就曾在2015年七月十九日提醒所有受資助房屋單位業主,如欲將單位加按,必須留意及嚴格遵循《房屋條例》內的規定,所指的就是條例中的刑事責任和罰則。

根據《房屋條例》,未補價的受資助房屋單位,即居屋、私購公屋,在未事先獲得房屋署署長批准的情況下,如發現被按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與及協議這樣做,均屬無效,參與者更屬違法。

《房屋條例》第27A條亦將第17B條規定為無效的讓與行為刑事化,最高刑罰為罰款五十萬及監禁一年。

五名居屋業主因干犯非法讓與被法庭裁定罪名成立

2015年6月間有5名居屋業主及2間財務公司,因干犯非法讓與等罪行而被法庭裁定罪名成立。

案件涉及干犯非法讓與等罪行的個案共4宗,發出的傳票共9張,有關的居屋業主以貸款協議或第二按揭方式,將其居屋單位作抵押向財務公司借貸,因而違反《房屋條例》。案件在本年6月29日於九龍城裁判法院進行提訊,所有被告均認罪及被裁定罪名成立。幸運的是,5名居屋業主各被判罰款五千元,而2間財務公司的4張傳票各被判罰款八千元,不用坐監。

根據房署資料,由2013-15年中,房屋署向干犯非法讓與等罪行的居屋業主及財務公司共發出27張傳票,20張成功定罪,被判罰款由五千元至二萬元。一間財務公司不服裁決,向高等法院原訟法庭提出上訴,但此上訴已在七年五月十二日被駁回。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭