律師教你如何看清臨時買賣合約

臨時買賣合約是有法律效力的文件,買樓和賣樓,在簽署前要看清楚臨時合約的條文。經地産代理買入的物業,臨時合約是印好的表格,印上標準條款,只須填入相關內容便妥當。

1、買方和賣方身份
查看身份證,核對的買方和賣方名字和身份證號碼,地産代表一般會把身份證影印存檔。
2.、正確物業地址
地產代理會就物業在土地註冊處的地址進行冊查,以查冊地址作準。如果連平台、天台、天台或花園買入,必須寫入臨時合約。地址可以採用中文或英文。
3、物業交吉或連租約
這點買方要必須留意,因為如果要申請按揭,要向銀行事先講明,銀行的按揭成數和利息不同,成數可能較少、利息可能較高。臨約刪去不適用的字句,如果是「連租約」,便要寫下年期、租金、按金,最重要是成交時,賣方要將按金轉交買方。
4、 樓價
樓價是重要臨約條文,包括四個數字:總樓價、細訂、大訂和樓價尾數,計算機是重要工具。
5、日期正確
這包括兩個重要日期,支付大訂及簽署正式合約日期和成交日期,確保支付大訂和成交日子是買方和賣方已協議好的日子。
6、交易包括什麽電器和傢俬
一般是以備註寫明,例如冷氣機、熱水爐、洗衣機、抽油煙機。留下傢俬也要註明。相反,如果要賣方在成交前拆走或搬走,應該註明,避免爭議。由於這是二手舊電器,買方應該試試好壞。更小心做法是拍照作紀錄,在交易完成前驗樓時點算清楚。
7、地産代理佣金
一般以樓價1%計算,並註明金額,如果有別,在簽臨約前傾妥佣金金額和寫好。
8、備註
備註的條文,往往是因為標準條款中缺乏,例如單位改建的問格、維修命令、屋宇署清拆令等等應該如何處理,是否保留或回復原狀,由誰方負責承擔。特別是大廈屋苑已有維修通知,要寫明由誰方負責。
一般預印條款是沒收臨時訂金和賠償雙倍訂,如果買方或賣方不想以賠訂方式解約,會註明必買必賣,所謂必買必賣,即是一方毀約,沒收臨時訂或賠雙倍訂不能了事,而是可以強制對方完成交易和負責引來的損失。
10、訂金託管
臨時訂金一般會以支票或本票開給賣方律師行,由律師託管stakeholders,對買方最具保障,在賣方證明樓價尾數足夠支付按揭欠款,才可以收由賣方律師收取訂金,同時賣方在臨約上簽收臨時訂金有。
11、取得重要文件
這裏包括雙方簽署好的臨時合,支票副本,睇樓和佣金合約,除此還可以有單位平面圖和土地註冊處查冊,有利銀行按揭申請。

俗稱樓花的預售一手樓,買家可另聘律師

一手樓買家可另聘律師
謝連忠律師 : 一手樓買家可另聘律師

樓花,是地產物業市場的名詞,稱之為「花」,因為不是起好的現樓,是空中樓閣,是一種物業「期貨」,指預售尚未完成的地產發展項目,買家靠睇圖則、看地圖、參觀示範單位和依賴發展商合約中承諾來確定自己付的權利。

在香港,樓花買賣有兩種,其中一種樓花要預售,必須在開售前得到地政總署的預售同意書。當建築完工,地産商為發展項目取得滿意紙和入伙紙後,便可以用「現樓方式」出售。 因此,如果地產項目還未有政府當局發出的入伙紙,也定義為樓花。

地產發展項目以樓花方式發售,對地產發展商有很大好處,在現金流方面而言,先收錢,一年半載甚至三兩年(遠期樓花)之後才交樓,即是用買家的錢幫發展商起樓,避免動用大筆資金或向銀行借錢。 在物業買家方面,如果缺乏完善規管,投資風險是有的,因為不是「現貨」,有可能「貨不對辦」,除了有現金流、銀行按揭、利息等風險之外,還有例如發展商的誠信、當地法律對投資者的保護、爛尾樓及縮水樓等潛在風險。但是,由於香港的樓花出售制度頗為完善,上述風險是受到合理控制,令買家利益得到足夠保障。

近年有一手樓速銷,不少買家選擇自己聘請律師獨立代表,做法相當明智,事實上,曾經有小買家在交易手續過程中,與發展商起了爭抝,例如在交易時間上,付款責任上,小買家被發展商律師要求另找律師。

從過去事例證明,買方與地産發展商分聘律師,在轉讓手續時,可以避開利益上衝突。

葉謝鄧律師行的謝連忠律師指出,畢竟,發展商和小買家雙方的利益是不同的,甚至是有衝突,出現爭議,大家同一個律師是無可能確保公平解決的,更何況,該律師行是由發展商委派的,雙方關係深厚。

買家另聘獨立律師行,律師費各自負擔,十分清楚公道,各自有律師代表自己利益,亦是應有原則所在。

居屋未補地價不得出售、出租、按揭

未補地價或未獲房屋署署長批准 不得將單位出售、出租、按揭

「居者有其屋」計劃(居屋)屬於資助房屋,由香港房屋委員會(房委會)以低於市值價格售予合資格申請人。資助出售房屋單位(包括居屋)的轉讓設有限制。根據《房屋條例》(《條例》)附表規定,居屋單位設有轉讓限制,除非業主符合指定條件(例如支付補價/補地價或獲房屋署署長批准等),業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。

未補地價加按

現時資助出售房屋單位業主如欲在尚未繳付補價/未補地價的情況下把單位加按,必須事先獲得房屋署署長批准,而房屋署署長在給予批准時,會按情況訂出條件。業主把單位加按時,必須遵循該等條件。

只有當業主經濟有困難,並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時,加按申請才會獲批准。可獲批准的原因包括:籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、業主因離婚或分居而根據離婚令需向配偶支付一筆金額或支付贍養費,以及業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。如業主因其他原因(如個人財務問題)申請加按,則須根據個別情況考慮。

獲房屋署署長批准的加按款額

獲批准的加按款額,最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定的單位售價的80%與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額。過去五年(即二○一○/一一至二○一四/一五年度),未補價的資助出售房屋單位業主(包括居屋及「租者置其屋」計劃等)獲房屋署署長批准加按的個案共1 771宗。

17B條「無效的讓與等」規定

房屋條例》第17B條關於「無效的讓與等」規定,在指定的情況下,「作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與,連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議,均屬無效」。房屋條例》第27A條進一步規定,任何人作出第17B條所述的讓與或訂定有關協議,不論該人是以貸款人或借款人或其他身分行事,均屬犯罪,最高刑罰為罰款50萬元及監禁1年。在貸款協議中包含以未補價居屋單位作抵押貸款,會觸及第17B條及違反第27A條。

在考慮這些個案是否提出檢控時,房屋署會視乎每一個案的實際情況,特別是貸款文件內的合約條款或字眼是否有涉及按揭而構成違反《條例》,在掌握到充分證據後,房屋署會根據房屋條例》第27A條對涉嫌人士提出檢控。

未補價居屋業主不時與財務公司所簽署的貸款協議是以私人貸款的形式簽訂,過去二○一○至二○一五年度,涉嫌未事先獲得房屋署署長批准以未補價單位作按揭而違反《條例》第27A條的個案中,房屋署共檢控27名涉嫌人士,當中有11名人士被判罪名成立,3名人士被判罪名不成立,2名人士獲撤銷控罪。

財務公司

另一方面,根據《放債人條例》第301)條,任何人(包括財務公司)不得藉虛假、誤導性或欺騙性陳述、申述或允諾,或藉不誠實地隱瞞重要事實,而欺詐地誘使或企圖誘使任何人向放債人借款,違者可處罰款一萬元及監禁六個月。

居屋未補地價按揭犯法

政府資助房屋按揭貸款

政府資助房屋分為三類 :

  • 「居者有其屋」計劃
  • 「租者置其屋」計劃
  • 綠表置居計劃 (綠置居)

一些本地銀行例如恒生,對這類按揭貸款興趣亦大,主要是有政府擔保,薄利但是穩陣。為了方便客戶了解,銀行更推出一些經網上已可做成的手續和服務,例即時物業估值、按揭計算機和網上遞交文件作申請。至於貸款條件,亦是各種借貸中,成數年期和利息,都極爲優惠,以下是恒生銀行的情況。

「居者有其屋」計劃

  • 包括一手居屋及第二市場未補地價之居屋
  • 綠表: 居屋按揭成數高達樓價之95%
  • 白表: 居屋按揭成數高達樓價之90%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

「租者置其屋」計劃

  • 公屋按揭貸款額高達樓價之100%
  • 還款期長達25年
  • 免部份還款手續費及提早贖樓費

綠表置居計劃 (綠置居)

  • 以綠表資格購買興建中的公屋單位
  • 綠置居按揭成數高達樓價之95%
  • 還款期長達25年
  • 免提早贖樓費

什麽是銀行認可on list按揭律師樓?

按揭是用來保障身為銀主的銀行在貸款上的權益,因此銀行衹會找「信得過」的律師行來代辦,怎樣才「信得過」,沒有絶對標準,因此每間銀行都會有自己的一份名單,行內稱之為「on the list」(認可律師行),如承果業主要造按揭時,必需是銀行認可的律師行才可成功辦理按揭契手續,如律師行不在認可律師list內,銀行便指派自己屬意的律師行來辦理,結果買樓和按揭手續由不同的律師行辦理,手續添麻煩,更加要花多一倍律師費。

因此,買家或轉按業主,在交易前先向律師樓或銀行查詢被揀的律師行是否在銀行的「認可律師行名單」內,避免以上壞情況出現。

熟悉並從事樓宇買賣及按揭程序的葉謝鄧律師行律師陳婉明表示,該行是買樓轉按客戶的熱門之選,原因是該行在近乎所有銀行的名單上都是on list,包括一些較為泠門的銀行。

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

居屋按揭申請手續

居者有其屋計劃,簡稱「居屋」,很多人希望得到,符合居屋申請資格的家庭或個人會以低於市價買入政府資助單位,折扣可以去到6成買入,兼且到出售時才要按市值補地價給房委會。

居屋按揭特點,是銀行會向置業買方借出高於金管局規定的貸款成數,貸款高達樓價的95%,按揭還款期長達25年,即是連同各樣支出,幾十萬元便可以成功置業。

一些銀行如滙豐及中銀,在辦理申請手續會提供靈活的還款計劃,幫助居屋買家。

居屋按揭市場分一手和二手,向政府購買和二手私人買賣。如果是直接向政府購買合資格單位,即一手新居屋,申請程序如下:

第1步
向房屋委員會(”房委”)遞交填妥的申請表並繳交登記費。

第2步
首先,我們須分開白表及綠表資格者,需要不同百分比的首期或訂金。

符合白表資格的申請者:
收取揀樓通知書。揀樓並簽訂買賣合約及繳交樓價10%作首期或訂金。

符合綠表資格的申請者(現時公屋住戶):
收取揀樓通知書。揀樓和簽訂買賣合約及繳交樓價5%作首期或訂金。

第3步
前往銀行辦理按揭貸款申請程序,您須帶備下列文件:

  • 買賣合約
  • 首期或訂金收據
  • 身份證
  • 銀行戶口資料
  • 地址證明

第4步
於您將申請表、證明文件及買賣合約副本遞交予銀行批核後,銀行會發出詳細按揭函件給您。收到入伙紙後,前往律師樓簽署樓契及按揭契 。

第5步
在完成交易時領取購入單位的收樓紙,然後到房委辦事處安排取鑰匙收樓,正式成為業主。

買家律師所辦手續和追查物業業權

如果樓宇業權不好,銀行將不接受該樓宇的抵押。 如果要出售,則必須將所業權缺陷(title defect)告知買方,買方不願以市場價格購買甚至不願購買有關的樓宇。

買樓手續要委托律師代辦,但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任,比想像高外。一般以為律師替買家辦理買樓手續,只要上土地註冊處查看業主是誰,將屋契拿到手,繼而核對一下賣方身份証,買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序,只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查,除了上述工夫,還要追溯樓宇對上的契據,直至足夠起碼十五年,嚴格來說,律師有責任翻查所有舊樓契,包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書,應有盡有,以至是超過15年長,因為樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權,英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見,早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方,樓宇契據很多時並不齊全,以至要走上土地註冊處翻查檔案,並索取鑑正本(Certified True Copy)。 此外,一些重要契據,尤其是授權書(power of attorney)一類的東西,可能不知去向,最惡劣的,是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中,以至連副本也找不到,如此一來,樓宇的業權便肯定存有問題。 因上述情況影響樓宇交易,例子多,因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。

樓宇的業權有過問題,即使是過了15年,還是對業權有影響,契出現問題,不可以被稱為好的業權( good title)。

買方或業主做二按必須得到一按銀行同意

律師評二按
                  陳婉明律師Sharon Chan評二按

買樓要做按揭情況十分普遍,但銀行在發放一按貸款(英文first mortgage or first legal charge)在買方完成物業買賣成交前,代表銀行的律師行,會在土地註冊做查冊,了解物業是否已經承造了二按或多重按揭。另外,即使做了一按,銀行的貸款合約或按揭契條款,會規定按揭借款人在承造二按前,必須先取得一按銀行的同意(bank consent)。

樓宇買賣、按揭

如果銀行發現違規二按個案,銀行要按金管局規定向客戶作出跟進,即是採取補救行動。

未經一按銀行同意下做了二按,等於為違反按揭契內的禁止條款,銀行有權追還所有欠款,甚至收樓。有銀行界人士表示,即使客戶存心隱瞞,銀行亦有機會將其找出,一經查證違規事實,銀行有權追收貸款,或直接加按息。

從事樓宇買賣按揭的葉謝鄧律師行陳婉明律師Sharon Chan 稱,「隱瞞二按風險極高,銀行為了確保自已遵守金管局規則,會以積極態度作出查冊,如果發現土地註冊廳有未經同意的二按登記,必定觸動銀行有所行動,例如立刻追收貸款,業主切勿這樣做」。